שכונות עולות בלונדון - איפה שווה לקנות לפני שכולם מגלים

שכונות עולות בלונדון - למה לחפש מעבר למוכר

כל ישראלי שמתחיל לחפש דירה שנייה בלונדון פותח עם אותה רשימה: סנט ג׳ונס ווד, המפסטד, נוטינג היל, סאות׳ קנזינגטון. השכונות שישראלים קונים בהן הן מצוינות. אני עיצבתי בתים ברוב השכונות האלה. אבל יש שכונות עולות בלונדון שמציעות הרבה יותר תמורה לכסף - ורוב הישראלים עוד לא מכירים אותן.

דירה ב- Notting Hill עולה בממוצע קצת יותר ממיליון פאונד. ב- South Kensington, דירה שמתאימה למשפחה מתחילה מ-1.5 מיליון. עכשיו תחשבו מה אפשר לקנות באותו כסף בשכונה שעוברת התחדשות - בית ויקטוריאני שלם, עם גינה, בשכונה עם אופי, אוכל מעולה, ופארקים ענקיים. והמחיר? חצי. לפעמים שליש.

הבריטים קוראים לזה "up-and-coming" - שכונה שנמצאת בתנועה. בישראל, שכונה היא טובה או לא טובה. בלונדון, אנשים מחפשים בכוונה את הרגע שבו שכונה עוברת מ"מעניינת" ל"מבוקשת". יש סימנים שלונדונרים יודעים לקרוא: בית קפה ספיישלטי ראשון נפתח. שוק פירמרס מופיע ביום שבת. הבתים הויקטוריאניים מתחילים לעבור שיפוץ במקום להתחלק לדירות נפרדות. הישראלים שמסתכלים רק על Zone 1-2 מפספסים את ההזדמנויות שקונים לונדוניים כבר רואים. ומי שרוצה להבין איך לונדון בנויה מבורואים - זה רקע שעוזר.

אז הנה שש שכונות עולות בלונדון שאני חושבת ששווה להכיר. לא במקום השכונות המוכרות - אלא בנוסף אליהן. כמי שעובדת בלונדון יותר משני עשורים, אני מכירה את הבנייה, את התכנון, ואת מה שקורה בשטח.

מחירים בפאונד. לשם השוואה: דירה ב- Notting Hill - מיליון+, ב- South Kensington - 1.5 מיליון+.

פקהאם (Peckham)

Peckham עברה שינוי דרמטי בעשור האחרון. פעם שכונה שלא היית מזכיר אותה בחיפוש דירה, היום היא אחד המקומות הכי מעניינים בדרום לונדון.

Rye Lane, הרחוב הראשי, הוא שילוב של חנויות עצמאיות, מסעדות, ברים, וסצנת אמנות שלא תמצאו בשכונות הפריים. Peckham Levels - מתחם יצירתי בחניון ישן - הוא סמל של מה שקורה פה. Mountview Academy of Theatre Arts, אחד מבתי הספר לתיאטרון הטובים בבריטניה, פתח קמפוס חדש בשכונה ב-2018 והפך לזרז של פיתוח תרבותי.

דירה ב- Peckham עולה בממוצע כ-449 אלף פאונד. בתים - כ-870 אלף. תשוו את זה למיליון ומעלה ב- Notting Hill ותבינו את הפער.

הבתים עצמם? בתים ויקטוריאניים בשורות (terraced houses) עם תקרות גבוהות, חלונות גדולים, ואופי. זה בדיוק סוג הבנייה שאני אוהבת לעבוד איתו - מלא פוטנציאל לעיצוב, ובמחיר שמשאיר תקציב לשיפוץ רציני.

למשפחות: Peckham Rye Park הוא פארק ענק ויפה. Dulwich, שכונת פריים שקטה עם בתי ספר מצוינים, נמצאת בהליכה. ילדים שמגיעים לשלושה שבועות באוגוסט ימצאו פה יותר מה לעשות מאשר ברחובות השקטים של סנט ג׳ונס ווד.

בריקסטון (Brixton)

Brixton היא שכונה עם אופי שאי אפשר לפברק. המורשת הקריבית שלה עדיין חיה - בשווקים, במוזיקה, באוכל. Brixton Village, השוק המקורה, הוא אחד המקומות הכי טעימים בלונדון. לא תיירותי כמו בורו מרקט, אבל עם אוכל שלא פחות טוב.

Victoria Line ישירה מ- Brixton ל- King's Cross בפחות מעשרים דקות. הקישוריות מצוינת.

הבנייה מגוונת: בתים ויקטוריאניים, mansion blocks, והמרות של בנייני תעשייה. דירה עולה בממוצע כ-480 אלף פאונד. מחירי השוק עלו כ-2.5% בשנה האחרונה.

למשפחות: Brockwell Park הוא גן עדן. כ-50 הקטאר של ירוק, בריכה חיצונית (Brockwell Lido), אזורי משחקים, ושבילי הליכה. ביום שבת בקיץ, הפארק הזה מלא במשפחות.

האקני (Hackney)

Hackney כבר לא ממש "up-and-coming" - היא כבר הגיעה, במידה רבה. אבל עדיין יש כיסים של ערך, ולמי שמחפש אווירה אורבנית ויצירתית, קשה למצוא משהו טוב יותר בלונדון.

London Fields, Broadway Market, Victoria Park - אלה שמות שלונדונרים מכירים היטב. שוק Broadway Market ביום שבת הוא חוויה - אוכל, אומנות, אווירה. והמרות של מחסנים ובנייני תעשייה יצרו דירות עם אופי שאי אפשר לבנות מאפס.

מחירים: דירה ממוצעת ב- Hackney עולה כ-609 אלף פאונד. זה יותר מפקהאם ובריקסטון, אבל פחות מהשכונות המוכרות. ואם אתם מוכנים להסתכל בכיוון Hackney Wick או Clapton, אפשר למצוא ערך טוב יותר.

למשפחות: Victoria Park הוא אחד הפארקים הכי טובים למשפחות בלונדון. אזורי משחקים ענקיים עם מתקני עץ וחול, בריכות שכשוך, מסעדות ובתי קפה בתוך הפארק. London Fields גם מצוין - עם בריכה חיצונית מחוממת שפתוחה כל השנה. קהילת המשפחות ב- Hackney חזקה, ויש בתי ספר טובים באזור.

וולתמסטו (Walthamstow)

אם הייתי צריכה לבחור שכונה אחת מהרשימה הזו למשפחה ישראלית שמחפשת בית שני בלונדון, הייתי אומרת Walthamstow.

למה? כי היא מרגישה כמו פרבר בתוך העיר. רחובות שקטים עם בתים ויקטוריאניים, גינות, שכנים שמכירים אחד את השני. ה- Village, המרכז הישן של השכונה, מלא בתי קפה, מסעדות ומאפיות עצמאיות. William Morris Gallery, מוזיאון קטן ומקסים, נותן תחושה של שכונה שמעריכה תרבות.

Walthamstow Market הוא אחד משוקי הרחוב הכי ארוכים באירופה - קילומטר של דוכנים. וההתחדשות לא עוצרת:

• 17&Central - 500 דירות חדשות, מרכז מסחרי משופץ, וכניסה נגישה חדשה ל- Victoria Line
• Soho Theatre פותח סניף עם 960 מושבים בבניין הקולנוע ההיסטורי Granada

Victoria Line ישירה למרכז לונדון. מ- Walthamstow Central ל- King's Cross - כעשרים דקות.

דירה עולה בממוצע כ-433 אלף פאונד. בית ויקטוריאני שלם - כ-716 אלף. בכסף שקונים בו דירה קטנה ב- Notting Hill, אפשר לקנות פה בית עם גינה.

למשפחות: מצוין. פארקים גדולים, בתי ספר טובים, תחושת קהילה. ילדים רצים ברחוב. זה לא משהו שתמצאו ב- Chelsea.

קריסטל פאלאס (Crystal Palace)

Crystal Palace היא שכונה שרוב הישראלים מעולם לא שמעו עליה. וזו בדיוק הנקודה.

היא יושבת על גבעה בדרום לונדון, עם נוף פנורמי על כל העיר. Crystal Palace Park, 80 הקטאר של ירוק עם פסלי דינוזאורים מהמאה ה-19 (כן, ילדים אוהבים את זה), עובר פרויקט התחדשות גדול שכבר קיבל מימון - כולל שיפוץ הדינוזאורים, מגרש משחקים חדש, ושיפור של הגנים ההיסטוריים.

ה- Triangle, המרכז המסחרי של השכונה, מלא בחנויות עצמאיות, בתי קפה ומסעדות. זה מרגיש כמו כפר, לא כמו לונדון.

מחירים: ממוצע כ-488 אלף פאונד. Dulwich, השכונה השכנה שנחשבת "פריים", עולה הרבה יותר. אתם מקבלים אותו ירוק, אותו שקט, במחיר אחר לגמרי.

למשפחות: הכי טוב ברשימה. הפארק ענק, השכונה בטוחה, יש הרגשה של קהילה. אם מה שאתם מחפשים זה מקום שהילדים יזכרו - Crystal Palace עונה על זה.

ברמונדזי (Bermondsey)

Bermondsey היא סיפור אחר. לא פרברית, לא שקטה - אלא אורבנית, מגניבה, ומאוד קרובה להכל.

ברגל מ- Tower Bridge. עשר דקות מ- בורו מרקט. Maltby Street Market, השוק הקטן שמתחת לקשתות הרכבת, הוא אולי השוק הכי טוב בלונדון - בלי ההמונים של בורו מרקט. המרות של מחסנים ובנייני תעשייה הפכו ללופטים ודירות עם תקרות גבוהות, קירות לבנים חשופים, וחלונות ענקיים. מבחינת עיצוב, אלה בתים עם אופי שאי אפשר ליצור מאפס.

מחירים: דירה ממוצעת כ-496 אלף פאונד. והמגמה עולה - מחירים עלו 7.4% בשנה האחרונה.

אבל תזכרו: service charge במחסנים מומרים יכול להפתיע. מרחבים גדולים עם מעליות משא ושטחים משותפים ענקיים אומרים service charge גבוה. שואלים על זה לפני שחותמים, לא אחרי.

למשפחות: Bermondsey עובדת טוב לזוגות או למשפחות עם ילדים מתבגרים. לילדים קטנים - יש פחות ירוק צמוד, פחות תחושת שכונה, ויותר עירוניות. אם המשפחה שלכם אוהבת את לונדון של מוזיאונים, מסעדות, והליכות לאורך הנהר - Bermondsey מצוינת. אם אתם צריכים גינה ומגרש משחקים ליד הבית - תסתכלו על Crystal Palace או Walthamstow.

אז מה בעצם כדאי לבדוק

לפני שאתם מתלהבים משכונה עולה, יש כמה דברים לבדוק. אני רואה את הסימנים האלה בשכונות שעובדות:

• תחבורה משתפרת. תחנת רכבת חדשה, הארכת קו, תדירות גבוהה יותר. ה- Victoria Line ב- Walthamstow וה- Overground ב- Crystal Palace הם דוגמאות. אם יש תוכניות הרחבה - זה סימן טוב.
• חנויות עצמאיות מחליפות רשתות. כשבית קפה ספיישלטי, מאפייה בוטיק, או חנות אוכל טבעי נפתחים - הם מגיעים כי הם רואים קהל. זה סימן שהשכונה משתנה.
• בקשות planning permission עולות. כשאנשים מגישים בקשות לשיפוץ ולהרחבות - הם משקיעים. בדקו את אתר הרשות המקומית. הרבה בקשות = שכונה בתנועה. אם רוצים להבין את מערכת אישורי התכנון, שווה לקרוא על זה בנפרד.
• בתי ספר. מי שקונה בשכונה עולה צריך לבדוק את הנתונים. באזורים שעוברים שינוי, בתי הספר לא תמיד עברו את אותו שינוי.

ויש גם דגלים אדומים. פרויקט התחדשות שנעצר באמצע - זה לא טוב. רעש מתמשך מבנייה. קווי רכבת שעוברים צמוד לבתים. אלה דברים שמרגישים רק כשמבקרים בשכונה ביום רגיל.

הכלל שלי: לפני שקונים, תבלו שבוע בשכונה. לא סופשבוע - שבוע. עם הילדים. עם גשם. ברגע שתראו את החיים הרגילים של המקום, תדעו אם זה בשבילכם.

ואם התהליך עצמו מרגיש מורכב, תזכרו שהוא אותו תהליך בכל שכונה. גם ליסהולד ופריהולד וגם בדיקות לפני חתימה - חלים בדיוק אותו דבר פה כמו ב- Hampstead. ההבדל הוא רק מה אתם מקבלים בתמורה.

הבתים הויקטוריאניים בשכונות האלה מלאים פוטנציאל - ובמחיר שמשאיר תקציב רציני לעיצוב ושיפוץ.