סאות׳ קנזינגטון - השכונה שמרגישה כמו לונדון שדמיינתם

למה סאות׳ קנזינגטון

כשישראלים מדמיינים דירה שנייה בלונדון, התמונה שעולה להם בראש היא בדרך כלל סאות׳ קנזינגטון לונדון. בניינים לבנים עם מעקות ברזל, רחובות שקטים עם עצים, מוזיאונים שנראים כמו ארמונות, ו- Hyde Park בהליכה של חמש דקות. זה לא דמיון - זו באמת השכונה.

אני עובדת בשכונה הזו. שיפצנו שם mews house ואני מכירה את הרחובות, את הבניינים, את הקונים ואת המוכרים. אני יודעת מה עובד שם ומה לא - ובמאמר הזה אני אגיד לכם בדיוק את מה שהייתי אומרת ללקוחה שמתקשרת אליי ושואלת ״מה דעתך על סאות׳ קן?״

סאות׳ קנזינגטון יושבת ב- Zone 1, באזור שנבנה אחרי התערוכה הגדולה של 1851. הנסיך אלברט השתמש ברווחים מהתערוכה כדי לקנות קרקע ולהקים רובע תרבותי. התוצאה: Natural History Museum, ה- V&A ו- Science Museum - שלושה מהמוזיאונים הטובים בעולם, ברחוב אחד, בכניסה חופשית. השכונה כולה נבנתה סביב הרעיון הזה - תרבות, יופי, הליכה. ומאז לא הרבה השתנה.

מבין כל השכונות בלונדון לישראלים שמחפשים דירה שנייה, סאות׳ קן בולטת בגלל דבר אחד: היא עובדת. בסופשבוע של זוג - תצאו ל- V&A בבוקר, ארוחת צהריים ב- Old Brompton Road, הליכה ב- Hyde Park. בשלושה שבועות של אוגוסט עם שלושה ילדים - יש לכם מוזיאונים חינמיים כל יום, פארקים ענקיים, מסעדות שמתאימות למשפחות, ושכונה שטוחה ונגישה עם עגלה. אחת השכונות הבודדות בלונדון שעובדות בשני התרחישים.

הנכסים - מה יש ובכמה

בואו נדבר תכל׳ס. הנכסים ב- South Kensington מתחלקים לשלושה סוגים עיקריים.

סוג נכס טווח מחירים מאפיינים
Mansion flat (3 חדרים) 1.5-3 מיליון £ תקרות גבוהות, שוער, מעלית, גינה משותפת. כמעט הכל leasehold
Mews house 4-4.5 מיליון £ ומעלה 2-3 קומות, חצר קטנה, תחושת בית פרטי ב- Zone 1
בית ב- garden square 10 מיליון £ ומעלה Onslow Square, Thurloe Square, Cornwall Gardens. קצה עליון

המחיר החציוני ב- SW7: כ-16,150 פאונד למ"ר. באזורים כמו Onslow Gardens: 18,690 פאונד למ"ר.

לעומת שכונות בצפון-מערב לונדון כמו Hampstead, פה תקבלו פחות מטרים על הכסף - אבל תקבלו Zone 1, מוזיאונים בהליכה, ו- Heathrow בקו ישר. זה שיקול אחר לגמרי.

הערהמחירי הנכסים באזור עדיין מתחת לשיא של 2015. אחרי שנים שבהן קונים זרים התרחקו בגלל ה- Brexit, קונים בריטיים חוזרים לאזור. לישראלים שמסתכלים על נכס כהשקעה לטווח ארוך - זה חלון.

רוב הנכסים ב- South Kensington הם leasehold. מי שלא מכיר את המערכת - כדאי לקרוא את ההסבר המלא על ליסהולד מול פריהולד לפני שמתקדמים. בקצרה: leasehold אומר שאתם קונים זכות מגורים לתקופה מוגבלת, לא את הקרקע עצמה. חשוב לוודא שנשארו לפחות 90 שנה על ה- lease, אחרת חידוש ה- lease יהיה יקר.

ליסהולד או פריהולד - מה ההבדל ולמה זה קריטיleasehold ו-freehold - שני סוגי בעלות על נכס בלונדון שישראלים מגלים מאוחר מדי. מה ההבדל, למה אורך החכירה קריטי, ומה לבדוק לפני קניית דירה בלונדון

חיים עם ילדים בסאות׳ קן

וכאן סאות׳ קנזינגטון באמת מנצחת.

בישראל, מוזיאון זה טיול של בית ספר. הולכים פעם, רואים הכל, לא חוזרים. בלונדון, הבריטים מתייחסים למוזיאונים כמו לפארקים - נכנסים לשעה ביום שבת, הילדים רצים בגלריית הדינוזאורים, שותים קפה, הולכים הביתה. זה חינמי, פתוח כל יום, ואף אחד לא מצפה שתראו הכל. כשאתם גרים ב- South Kensington, שלושת המוזיאונים הגדולים נמצאים ממש במרחק הליכה. הילדים שלכם יכולים ללכת ל- Natural History Museum ביום שלישי גשום כמו שילדים בתל אביב יורדים לחצר.

ה- Hyde Park ו- Kensington Gardens נמצאים בהליכה של חמש-עשר דקות. שם יש מגרשי משחקים, הבריכה של ה- Serpentine, Diana Memorial Playground, ומרחבי דשא אינסופיים. בקיץ אפשר לשכור סירות, לרכוב על סוסים, ולאכול גלידה על שפת האגם.

למשפחות שעושות שהיות ארוכות - יש ב- South Kensington את אחד הבתי הספר הצרפתיים הגדולים בעולם, ה- Lycee Francais Charles de Gaulle, עם 3,465 תלמידים מגיל 3 עד 18. הבית הספר הראשי נמצא ב- Cromwell Road, ממש מול ה- Natural History Museum. יש גם בתי ספר בינלאומיים נוספים באזור - כולל אפשרויות שמקבלות ילדים לתקופות קצרות. לא הרבה שכונות בלונדון מציעות את זה.

השכונה שטוחה. זה נשמע כמו פרט קטן, אבל למי שמסתובב עם עגלת תינוק או עם ילד על אופניים, זה משנה את החיים. בניגוד ל- Hampstead עם הגבעות שלה, ב- South Kensington אפשר ללכת לכל מקום בלי לטפס.

ה- Old Brompton Road מלאה מסעדות שעובדות למשפחות - לא מסעדות ילדים, מסעדות טובות שלא שופטות אותך אם הילד שלך אוכל עם הידיים. איטלקיות, יפניות, הודיות, צרפתיות. יש פה מגוון שלא תמצאו ב- St John's Wood.

האווירה - מה מרגישים ברחוב

סאות׳ קנזינגטון היא שכונה בינלאומית. פחות אנגלית מ- Hampstead, פחות יהודית מ- St John's Wood. יש פה משפחות צרפתיות, איטלקיות, ערביות, אמריקאיות. זה חלק מהקסם ואולי גם מהחיסרון - תלוי מה אתם מחפשים.

Thurloe Square בבוקר של יום ראשון - שקט, ירוק, בניינים לבנים עם חלונות sash. רחובות ה- mews הצרים עם גפנים על הקירות ודלתות צבועות. ה- Old Brompton Road עם בתי הקפה שנשפכים על המדרכה. Exhibition Road עם תיירים ומקומיים מעורבבים. יש פה אנרגיה שהיא לא מתאמצת - שכונה שפשוט יפה בלי לנסות.

בימי שבת בבוקר, ה- Old Brompton Road מתמלאת באנשים שיושבים בחוץ עם קפה ועיתון. הצרפתים קונים קרואסון ב- patisserie, האיטלקים שולחים את הילדים לגלידה, ואתם יושבים ביניהם ומרגישים שאתם חלק מהמקום. זו שכונה שלא דורשת מכם להיות בריטיים - היא בינלאומית מטבעה, וזה עובד.

בערב, האזור שקט יותר מ- Soho או Notting Hill. יש מסעדות מצוינות, אבל זה לא מקום של חיי לילה. לזוג שמגיע לסופשבוע - ארוחת ערב טובה ב- Cambio de Tercio או טאפס ב- Margaux, קונצרט ב- Royal Albert Hall שנמצא במרחק הליכה, וחזרה ברגל דרך רחובות שקטים. למשפחה - ארוחה מוקדמת באחת האיטלקיות, גלידה, והביתה.

תחבורה - ולמה זה חשוב לבעלי דירה שנייה

הנה דבר שאף אחד לא מדבר עליו: קו ה- Piccadilly Line מ- South Kensington הולך ישר ל- Heathrow. בלי להחליף, בלי עצירות מיותרות. כשאתם טסים תל אביב-לונדון פעם-פעמיים בחודש, זה לא פרט - זה שיקול מרכזי.

טיפתחנת South Kensington משרתת שלושה קווים: Piccadilly, District ו- Circle. אתם מחוברים ל- City, ל- Westminster, ל- Paddington (ומשם ל- Heathrow Express), ול- Heathrow ישירות בלי להחליף.
יעד מרחק מסאות׳ קנזינגטון
Hyde Park 5 דקות הליכה
Knightsbridge / Harrods 10 דקות הליכה
Chelsea / King's Road 15 דקות הליכה
Heathrow קו ישיר, Piccadilly Line

השכונה עצמה היא walkable לחלוטין. כל מה שצריך ליום יום - סופר, בית מרקחת, יבשנייה, קפה - נמצא ברגל. יש Waitrose ו- Whole Foods במרחק הליכה, ואת ה- Bute Street שוק הפרחים ליום שישי בבוקר. לא צריך מכונית, ובלונדון זה יתרון.

מה חייבים לדעת לפני שקונים

סאות׳ קנזינגטון יושבת ב- Royal Borough of Kensington and Chelsea, ורוב השכונה היא conservation area. מה זה אומר בפועל? שיש דברים שאי אפשר לשנות. חזיתות, חלונות, גגות - כל שינוי חיצוני דורש אישור. ב- RBKC יש גם Article 4 directions שמגבילים עוד יותר את מה שמותר לעשות בלי planning permission.

ישראלים שקונים נכס בלונדון מניחים לפעמים שאפשר לקנות ולשפץ כמו שרוצים. ב- South Kensington - ממש לא. קראו את המדריך שלנו על אישורי תכנון לפני שאתם מתחייבים על נכס.

אזהרהService charges ב- mansion flat עם שוער, מעלית, גינה משותפת ותחזוקת בניין יכולים להגיע ל-5,000 עד 15,000 פאונד בשנה ואפילו יותר. זה מעל ומעבר ל- council tax ולעלויות השוטפות. מי שרוצה להבין את כל העלויות - המדריך על העלויות הנסתרות.

אורך ה- lease - ב- South Kensington יש דירות עם lease קצר, 60 או 70 שנה. המחיר שלהן נמוך יותר, אבל חידוש ה- lease עולה עשרות אלפי פאונד ולפעמים הרבה יותר. מי שלא מכיר את מערכת ה- leasehold - זה הזמן ללמוד.

Council tax - הנכסים ב- South Kensington נמצאים ב- RBKC, וה- council tax תלוי ב- band שלהם. על mansion flat טיפוסי ב- Band F עד H, מדובר ב-1,500 עד 2,200 פאונד בשנה. לא נורא, אבל עוד שורה בתקציב.

ועוד דבר: יש הבדל בין South Kensington לבין השוליים שלה. דירה ב- Earl's Court או ב- Gloucester Road היא לא אותו דבר. SW7 זה SW7 - אל תתפשרו על הכתובת אם אתם רוצים את סאות׳ קן האמיתית.

הפרויקט שלנו בסאות׳ קנזינגטון

שיפצנו mews house בסאות׳ קנזינגטון - בית של שלוש קומות שעבר שינוי מוחלט. הפריסה המקורית הייתה לא יעילה ומיושנת. הסרנו קיר תומך ושילבנו את המוסך לתוך שטח המגורים. ככה יצרנו מטבח פתוח עם סלון ופינת אוכל. בקומת הגג יצרנו סוויטת שינה ראשית עם אמבטיה צמודה ופינת עבודה.

מבחוץ, צבענו את החזית בגוון קאמל חם - משהו שנותן אופי בלי לחרוג מהאווירה של הרחוב. הייתי צריכה לתאם את הגוון עם ה- conservation officer של RBKC. בישראל הייתם צובעים בכל צבע שבא לכם. כאן, גם הגוון של החזית צריך אישור.

וזה בדיוק מה שלמדנו מהפרויקט הזה: ב- South Kensington, צריך לדעת לעבוד בתוך המסגרת. הבניינים יפים כמו שהם. התפקיד של מעצבת פנים פה הוא לא לשנות את האופי אלא לגרום לו לעבוד בשביל מי שגר בפנים. בפנים עשינו מה שרצינו - מטבח מודרני, חדר רחצה עכשווי, תאורה חכמה. מבחוץ - שמרנו על מה שעובד כבר 150 שנה.

מי שמתכנן שיפוץ מישראל - שווה לקרוא על איך לנהל שיפוץ בלונדון מרחוק ועל לוחות הזמנים שצריך לצפות להם.

למי זה מתאים ולמי לא

בואו נהיה כנים.

סאות׳ קנזינגטון מתאימה ל:

סאות׳ קנזינגטון פחות מתאימה ל:

סאות׳ קנזינגטון היא לא השכונה הכי זולה ולא הכי יהודית. אבל למי שרוצה את לונדון שמרגישה כמו לונדון - עם מוזיאונים, ארכיטקטורה, פארקים, ואווירה שלא מנסה יותר מדי - קשה למצוא משהו טוב מזה.

אני מכירה את סאות׳ קן מפרויקטים בשטח, לא מביקורים - אם אתם שוקלים נכס באזור, דברו איתי.

בקצרה

אם אתם עדיין בשלב המחקר, קראו את המדריך המלא לשכונות שישראלים קונים בהן בלונדון. ואם אתם כבר יודעים שאתם רוצים לקנות - מה לבדוק לפני שחותמים.