פרימרוז היל ובלסייז פארק - השכונות שישראלים עוד לא גילו

למה דווקא פרימרוז היל ובלסייז פארק

רוב הישראלים שמחפשים דירה שנייה בלונדון מתחילים מאותם שמות: Hampstead, St John's Wood, South Kensington. שכונות מצוינות, בלי ספק. אבל פרימרוז היל לונדון ובלסייז פארק לונדון - שתי שכונות שישראלים עוד לא הספיקו לגלות - שוות בדיקה רצינית.

פרימרוז היל לונדון ובלסייז פארק לונדון יושבות ביחד בצפון-מערב העיר, חולקות מיקוד NW3 עם Hampstead. מבחינת יוקרה ואיכות חיים, הן באותה ליגה. מבחינת מחירים - נגישות הרבה יותר.

מי שקרא את המדריך הכללי לשכונות שישראלים קונים בהן יזכור שהזכרתי את Primrose Hill כ"פנינה שקטה" ואת Belsize Park כשכונה ששווה בדיקה. עכשיו הגיע הזמן להיכנס לעומק.

פרימרוז היל - הכפר שבתוך העיר

יש מושג בריטי שקשה לתרגם לישראלים: "village London." הרעיון שלונדון היא לא עיר אחת אלא אוסף של כפרים, כל אחד עם האופי שלו, הרחוב הראשי שלו, בתי הקפה שלו. בישראל, כפר זה מושב. בלונדון, כפר זה שכונה שמרגישה כמו עולם סגור ושלם - ואנשים מוכנים לשלם על ההרגשה הזו.

Primrose Hill היא אולי הדוגמה הכי מושלמת לכפר לונדוני. רחוב ראשי אחד - Regent's Park Road - עם בתי קפה, מאפיות, מעדניות, חנות ספרים עצמאית, בוטיקים קטנים. לא רשתות. לא מותגים. הכל מקומי, הכל אישי. התושבים פה מפורסמים בזה שהם לא יוצאים מהשכונה. יש להם את מה שהם צריכים, ברגל.

הגבעה עצמה - Primrose Hill - נותנת אחד הנופים הכי יפים של לונדון. 63 מטר מעל פני הים, ומלמעלה רואים את כל קו הרקיע - The Shard, BT Tower, מגדלי ה- City. ביום בהיר, זה נוף שלא מתיישן. וזה פארק ציבורי חינמי, פתוח תמיד. הילדים רצים על הדשא, אתם יושבים עם קפה ומסתכלים על לונדון מלמעלה.

לשכונה יש גם היסטוריה תרבותית שמוסיפה לה משקל. בשנות ה-90 גרו פה Kate Moss, Jude Law, Sadie Frost ועוד חבורה שלמה שהתקשורת כינתה "the Primrose Hill set." גם היום, השכונה מושכת אנשים יצירתיים ומוכרים - Jamie Oliver, Daniel Craig, Rachel Weisz. זה לא רק שכונה שקטה. יש פה אנרגיה תרבותית, סוג של בוהמיינות עם כסף.

ו- Regent's Park ממש ליד - עם גני השעשועים, גן החיות של לונדון, האגם, ושטחי ספורט. Camden Market בהליכה של עשר דקות. אתם בתוך לונדון, אבל מרגישים שאתם במקום אחר.

מה המשפחה עושה כאן

שאלת הילדים. תמיד שאלת הילדים.

הגבעה עצמה היא מגרש משחקים ענק. ילדים רצים, מתגלגלים על הדשא, עפים עפיפונים. בצד הדרומי יש מתחם משחקים עם מתקני טיפוס, ארגז חול, ומסלול כושר חיצוני. לילדים קטנים ולגדולים כאחד - יש מה לעשות.

Regent's Park, שנגיש ברגל, מוסיף עוד רובד שלם. London Zoo הוא אטרקציה שעובדת בכל ביקור - ילדים לא מתעייפים ממנו. המגרשי משחקים בפארק מחודשים ומצוינים. ביום שמש, יש פה המון משפחות.

מתבגרים? Camden Market בעשר דקות הליכה. זה עולם אחר - דוכנים, אוכל רחוב, חנויות משונות, מוזיקה. נער בן 14 שמשתעמם ב- Primrose Hill ילך ל- Camden וימצא מה לעשות. זה שילוב נדיר: שקט כפרי לילדים קטנים, עירוניות לנוער, הכל בהליכה.

בלסייז פארק - האלטרנטיבה החכמה

בלסייז פארק לונדון יושבת בין Hampstead ל- Swiss Cottage. מי שמכיר את Hampstead ואוהב את הרעיון - אבל לא את המחיר - צריך להכיר את Belsize Park.

השכונה מציעה Belsize Village - מרכז קטן עם מסעדות, בתי קפה, ופאב או שניים. Haverstock Hill, הרחוב הראשי, מחבר את Chalk Farm ל- Hampstead ויש עליו את Everyman Cinema - בית קולנוע בוטיק שבו צופים בסרטים על ספות עם יין ביד. יש פה Hampstead Theatre ב- Swiss Cottage. ומי שרוצה יותר - Hampstead Heath נגיש ברגל.

האופי של Belsize Park שונה מ- Primrose Hill. פחות בוהמייני, יותר מגורי. רחובות שקטים עם עצים, בתים ויקטוריאניים גדולים עם חזיתות לבנות, גינות קדמיות. יש פה גם דוגמאות יפות של אדריכלות Art Deco - בניינים עם קווים נקיים שנבנו בשנות ה-30. יש פה מה להסתכל עליו.

למשפחות, Belsize Park מציעה שקט אמיתי ברחובות המגורים. Antrim Garden הוא גינה קטנה ומגודרת שמושלמת לפעוטות. Primrose Hill ו- Hampstead Heath שניהם בהליכה. בתי ספר? ריכוז גבוה של בתי ספר פרטיים, ובתי ספר ממלכתיים טובים כמו Fitzjohn's Primary ו- Fleet Primary שקיבלו דירוגים גבוהים. למשפחות שמגיעות לתקופות ארוכות, יש אופציות.

והנה הנקודה העיקרית: Belsize Park נותנת את האיכות של Hampstead בפחות כסף. אותו מיקוד NW3, אותה נגישות ל- Heath, אותו אופי כפרי - אבל עם פער מחירים משמעותי.

הנדל״ן - מה מקבלים ובכמה

בואו נדבר מספרים.

ב- Primrose Hill, המחיר הממוצע לנכס הוא סביב 1.77 מיליון פאונד. דירה ממוצעת - כמיליון פאונד. בתים מחוברים (terraced) - סביב 2.5 מיליון.

ב- Belsize Park, הממוצע נמוך יותר - 1.27 מיליון פאונד. דירה ממוצעת סביב 900 אלף פאונד. זה הבדל משמעותי. על אותו תקציב, ב- Belsize Park תקבלו יותר מטרים, יותר חדרים, או פשוט תשלמו פחות.

מה קונים פה? רוב הדירות בשתי השכונות הן Victorian conversions - בתים ויקטוריאניים שפוצלו לדירות. בית מקורי של ארבע קומות שהפך לשלוש-ארבע דירות. תקרות גבוהות, חלונות sash מקוריים, מדרגות עץ. האופי ויקטוריאני מובהק. ב- Belsize Park יש גם mansion blocks - בניינים גדולים ומרשימים עם דירות מרווחות.

מה מקבלים על התקציבים הנפוצים?

לפרטים על כל העלויות שמעבר למחיר הרכישה - stamp duty, solicitor fees, service charges - יש מדריך נפרד.

שיפוץ באזור שימור

וכאן הנושא שישראלים מגלים תמיד מאוחר מדי.

שתי השכונות נמצאות באזורי שימור (conservation areas) של Camden Council. Primrose Hill היא conservation area אחת שלמה. ב- Belsize Park המצב אפילו מורכב יותר - יש ארבעה אזורי שימור שונים, כל אחד עם כללים משלו.

מה זה אומר בפרקטיקה? אי אפשר לשנות את החזית. לא החלונות, לא הדלת, לפעמים לא את הצבע. כל שינוי חיצוני דורש אישור. הבריטים מתייחסים לאזורי שימור כמו אל דבר קדוש - כל בית הוא חלק מהנוף ההיסטורי, ואי אפשר לפגוע בו.

ב- Belsize Park יש גם Article 4 directions - הוראות מיוחדות שמבטלות את ה- permitted development ומחייבות אישור planning על דברים שבמקומות אחרים הייתם עושים בלי לשאול.

• להחליף חלונות? צריך אישור.
• לשנות את הגדר הקדמית? צריך אישור.
• לבנות מרפסת או הרחבה? צריך אישור.

בפנים הדירה יש יותר חופש, אלא אם כן הבניין listed - ואז הכללים הרבה יותר מחמירים. אבל גם שיפוץ פנימי ב- Victorian conversion דורש הבנה - קירות תומכים, מערכות ישנות, party wall agreements עם השכנים. מי שרוצה להבין את כל הנושא של אישורי תכנון - יש מדריך מפורט.

השורה התחתונה: אפשר לשפץ. אפשר לעשות דירה מדהימה. אבל צריך לדעת מה מותר לפני שקונים, לא אחרי. וצריך מישהי שמכירה את התהליך מול Camden Council - ככה אני עובדת.

אישורי תכנון בלונדון - מה שישראלים לא יודעיםאישור תכנון לונדון - מה זה planning permission, מתי צריך, מתי לא, ומה קורה כשעושים שיפוץ בלי אישור. מדריך מעשי לישראלים שקנו או קונים דירה בלונדון.

תחבורה וגישה

שתי השכונות מחוברות היטב.

Primrose Hill - התחנה הקרובה היא Chalk Farm על ה- Northern Line. עשר דקות הליכה מהרחוב הראשי. בנוסף, Camden Town ברגל ו- Regent's Park tube בהליכה ארוכה יותר דרומה.

Belsize Park - יש תחנת Belsize Park על ה- Northern Line, zone 2. מהתחנה ל- City of London - 15 דקות. גם Hampstead tube ו- Chalk Farm בהליכה.

מ- Primrose Hill, Regent's Park ברגל, Camden ברגל, Central London בנסיעה קצרה של 10-15 דקות ב- tube. מ- Belsize Park, Hampstead Heath ברגל, West End בנסיעה של 15 דקות. שתי השכונות מחוברות היטב גם באוטובוסים - קו 31 ו- 168 הם שימושיים במיוחד.

למי שמגיע מישראל, הקרבה ל- St Pancras שימושית - Eurostar לפריז, ושירותי רכבת לכל בריטניה.

למי זה מתאים ולמי לא

בואו נהיה כנים.

Primrose Hill מתאימה ל: משפחות שרוצות כפר בתוך העיר. שקט, יופי, ירוק, וגישה מהירה לכל מה שלונדון מציעה. מי שרוצה שכונה עם אופי, עם אנרגיה תרבותית, עם רחוב ראשי שמרגיש כמו סוד קטן. מחיר הכניסה גבוה - מיליון פאונד מינימום לדירה סבירה - אבל מקבלים תמורה.

Belsize Park מתאימה ל: מי שאוהב את הרעיון של Hampstead אבל לא רוצה לשלם מחיר Hampstead. משפחות שרוצות שקט, ירוק, ריווח - בתקציב סביר יותר. מי שמעדיף אופי מגורי שקט על פני חיי רחוב.

למי זה לא מתאים: מי שצריך קהילה יהודית קרובה - לכו ל- St John's Wood או Hampstead. בתי כנסת, מסעדות כשרות, חנויות כשרות - אין פה. מי שרוצה buzz עירוני - לכו ל- South Kensington או Marylebone. מי שרוצה בנייה חדשה עם חניה וקונסיירז׳ - שתי השכונות האלה הן בעיקר נכסים ישנים עם אופי.

ומי שמתלבט בין Primrose Hill ל- Hampstead - ההבדל המרכזי הוא בגישה. Primrose Hill מרגישה כמו כפר קטן עם אנרגיה צעירה. Hampstead מרגישה כמו אחוזה על גבעה. שתיהן יפות. תלוי מה אתם מחפשים.

דבר אחרון. מי שמנהל שיפוץ מרחוק מישראל בשכונות האלה - זה אפשרי לגמרי. אבל אזורי השימור מוסיפים שכבה של מורכבות שצריך מישהו מקומי שינווט אותה. שיפוץ ב- Primrose Hill או ב- Belsize Park דורש הבנה של התהליך הבריטי, לא רק של העיצוב.

אני מכירה את האזור הזה מבפנים, מפרויקטים אמיתיים ומשנים של עבודה מול הרשויות - קצת על הרקע שלי.