מייפר לונדון - השכונה שמשחקת בליגה אחרת

מייפר - מה שהכתובת אומרת

מייפר לונדון היא לא סתם שכונה יוקרתית. היא הכתובת. הדבר שאומרים בארוחת ערב בהרצליה פיתוח ולא צריך להסביר. Bond Street, Park Lane, Berkeley Square - השמות האלה עושים את העבודה בלי שתצטרכו להוסיף מילה.

ולא סתם. כשישראלים מחפשים שכונות יוקרה בלונדון לדירה שנייה, מייפר תמיד עולה. היא W1 - הפוסטקוד הכי מבוקש בלונדון. היא יושבת בין Hyde Park ממערב ל- Regent Street ממזרח, בין Oxford Street מצפון ל- Piccadilly מדרום. קילומטר רבוע של הנדל"ן הכי יקר בבריטניה, ואולי באירופה.

אבל הנה מה שרוב הישראלים לא שואלים: מה באמת מקבלים על הכסף? המחיר קונה כתובת, נגישות, Bond Street בהליכה ו- Hyde Park מחלון הסלון. אבל הוא גם קונה מערכת כללים שישראלים לא מכירים - ולא תמיד מוכנים לקבל.

הגיאוגרפיה של מייפר

מייפר היא קומפקטית. אפשר לעבור אותה ברגל בעשרים דקות. אבל היא לא אחידה - כל פינה מרגישה אחרת.

Bond Street ו- New Bond Street - הציר המסחרי. Cartier, Chanel, Louis Vuitton, הגלריות של Sotheby's ו- Christie's. בימי חול זה מלא קונים. בשבת בבוקר - ריק ושקט. הנכסים מעל החנויות הם מסחריים ברובם, אבל ברחובות הצדדיים יש דירות יוקרה.

Mount Street - הרחוב הכי יפה ב- מייפר. ויקטוריאני אדום עם חנויות עצמאיות - Marc Jacobs, Celine, גלריות אמנות, ו- Scott's, מסעדה שמקבלת ביקורות מעולות ותמיד מלאה. זה רחוב שמרגיש אירופאי, לא לונדוני. מי שמחפש דירה עם אופי - Mount Street ומה שסביבה הם המקום.

Berkeley Square - הכיכר הגדולה של מייפר. עצים עתיקים, ספסלים, ובניינים ג׳ורג׳יאניים שהפכו למשרדי hedge funds. לא שכונתי, אבל יפה. כמה מהנכסים הכי יקרים בלונדון פונים לכיכר הזו.

Shepherd Market - הסוד של מייפר. כיכר קטנה עם פאבים, מסעדות קטנות, ואווירה של כפר. זה המקום שתושבי מייפר הולכים אליו כשהם רוצים לאכול ארוחת ערב בלי שזה יהיה אירוע. אם כל מייפר היתה ככה, היא היתה שכונה מושלמת לגור בה.

Park Lane - הצד המערבי, פונה ל- Hyde Park. מלונות יוקרה - The Dorchester, Four Seasons, Grosvenor House. דירות ב- Park Lane הן בדרך כלל מגדלי יוקרה מודרניים, לא בתים ג׳ורג׳יאניים. מי שרוצה קונסיירז׳, חדר כושר בבניין, ושמירה 24/7 - פה ימצא את זה. מי שרוצה אופי לונדוני? פחות.

Curzon Street ו- Grosvenor Square - Curzon Street עם בתי הקולנוע ההיסטוריים (Curzon Mayfair) ומסעדות כמו Brasserie of Light. Grosvenor Square, שהיתה פעם מקום השגרירות האמריקאית, עוברת טרנספורמציה. השגרירות עברה ל- Nine Elms והכיכר הולכת ומשתנה.

מה קונים ובכמה

בואו נדבר במספרים.

מחיר ממוצע לנכס ב- מייפר קשה לקבוע כי הטווח ענק. אבל מחיר למטר רבוע ב- W1 נע בין 20,000 ל-40,000 פאונד, תלוי ברחוב ובבניין. לשם השוואה, בתל אביב הייתם משלמים 60-80 אלף שקל למ"ר על דירת יוקרה. המחירים דומים, אבל מה שמקבלים שונה לגמרי.

מה יש ב- מייפר:

בתים ג׳ורג׳יאניים - טרסים של המאה ה-18, חלקם Grade II listed, חלקם Grade I. ארבע עד שש קומות, עם מרתפים ופעמים רבות גינה אחורית קטנה. אלה נכסים של 10 מיליון פאונד ומעלה. רובם leasehold תחת ה- Grosvenor Estate. מי שקונה בית ג׳ורג׳יאני ב- מייפר צריך להבין שהוא קונה leasehold על מבנה רשום - שתי שכבות של מגבלות.

דירות lateral - דירות ענקיות שתופסות קומה שלמה בבניין. מאפיין ייחודי של מייפר. במקום דירה רגילה, אתם מקבלים 200-400 מ"ר בקומה אחת, עם חדרי קבלה מפוארים, תקרות גבוהות, ונוף לרחוב. מחיר: 5-15 מיליון פאונד.

Mansion blocks - בניינים אדוורדיאניים ענקיים עם דירות גדולות. פחות נפוץ מב- מרילבון או סאות׳ קנזינגטון, אבל קיים. דירת שני חדרי שינה: 1.5-3 מיליון פאונד.

פיתוחים חדשים - פרויקטים כמו Clarges Mayfair ו- The Residences at Mandarin Oriental. בנייה חדשה ברמה הכי גבוהה - קונסיירז׳, ספא, חניון, שירותי מלון. מחירים: מ-5 מיליון פאונד ומעלה. זה בעצם מלון שאתם גרים בו.

Mews - כמו בכל מרכז לונדון, גם ב- מייפר יש סמטאות עם בתים קטנים שהיו אורוות. שתיים-שלוש קומות, אופי, וכתובת ב- W1. בין 2 ל-5 מיליון פאונד.

מי שרוצה להבין את תהליך הקנייה כולו - שווה לקרוא לפני שמתחילים לחפש.

מבנה רשום בלונדון - מתי אסור לגעת בכלוםקניתם נכס בלונדון ורוצים לשפץ? אם הנכס הוא listed building, יש דברים שאסור לגעת בהם בלי אישור מיוחד. מה זה אומר בפועל ואיך עובדים בתוך המגבלות.

ה- Grosvenor Estate - הבעלים האמיתיים של מייפר

וכאן מגיע הרגע שישראלים לא אוהבים לשמוע.

ה- Grosvenor Estate הוא בעל הקרקע של חלק ניכר ממייפר. האחוזה שייכת למשפחת Grosvenor, שהדוכס הנוכחי - Hugh Grosvenor - הוא אחד האנשים העשירים ביותר בבריטניה. המשפחה מחזיקה בקרקע הזו מאז 1677.

מה זה אומר בפועל? שכשאתם קונים דירה או בית ב- מייפר, ברוב המקרים אתם קונים leasehold. אתם קונים את הזכות לגור בנכס למספר שנים מוגדר. הקרקע שייכת לדוכס. מי שלא מכיר את המערכת הזו - שווה לקרוא את ההסבר המלא על leasehold מול freehold.

אבל ה- Grosvenor Estate הוא לא סתם בעל קרקע. הוא מנהל את מייפר. יש management scheme שכולל כללים על מה מותר ומה אסור לעשות עם הנכס שלכם.

ישראלי שעשה exit, קנה דירה ב-5 מיליון פאונד, ועכשיו צריך לבקש מדוכס אנגלי אישור להחליף את הדלת הראשית? כן. בדיוק ככה זה עובד. הבריטים בנו מערכת שבה הנדל"ן הכי יקר בעולם הוא בעצם אדמה שכורה. מי שמגיע מישראל, שם קונים דירה ועושים מה שרוצים - זה שוק תרבותי.

והנקודה הקריטית: אורך ה- lease. דירה עם lease של 999 שנה שווה הרבה יותר מדירה עם lease של 60 שנה. מתחת ל-80 שנה, חידוש ה- lease נהיה יקר משמעותית. לפני שחותמים, חובה לבדוק כמה שנים נשארו. מדריך מלא למה לבדוק לפני חתימה.

הגלריות, Bond Street, והמסעדות

מייפר היא לא שכונה שגרים בה - היא שכונה שחיים בה. וה"חיים" כאן נראים אחרת מכל מקום אחר בלונדון.

גלריות - מייפר היא בירת הגלריות של לונדון. Cork Street, Albemarle Street, Dover Street - עשרות גלריות של אמנות עכשווית ומודרנית. Gagosian, White Cube, Hauser & Wirth - כולם כאן. Royal Academy of Arts ב- Piccadilly. Sotheby's ב- New Bond Street. מי שאמנות חשובה לו - אין שכונה טובה מזו.

קניות - Bond Street הוא הרחוב. כל בית אופנה בעולם נמצא כאן. אבל גם Savile Row - רחוב החליפות המפורסם בעולם - הוא חלק ממייפר. ו- Burlington Arcade, פסאז׳ מקורה מ-1819, עם חנויות תכשיטים ושעונים.

מסעדות - הרמה ב- מייפר היא הגבוהה ביותר בלונדון. Scott's ב- Mount Street. The Connaught. Sketch. Sexy Fish. Nobu. Cecconi's. Gymkhana. כמעט כל מסעדה שמקבלת ביקורות בעיתונות הלונדונית. זו לא שכונה שמבשלים בה בבית - זו שכונה שיוצאים לאכול.

מועדונים פרטיים - Annabel's, 5 Hertford Street, George Club. מייפר היא מרכז ה- private members' clubs של לונדון. לא כולם רלוונטיים ולא כולם פתוחים לכל אחד, אבל זה חלק מהאופי.

מייפר עם משפחה

בואו נהיה כנים. מייפר היא לא שכונת משפחות. אין פה גני שעשועים בכל פינה, אין אווירה שכונתית, אין אמהות עם עגלות בכל רחוב. הדמוגרפיה של מייפר היא מבוגרת, עשירה, ובינלאומית.

אבל בתור דירה שנייה? זה סיפור אחר.

• Hyde Park - ממש מהדלת. 350 אייקר של ירוק, אגם שאפשר לשוט בו, גני שעשועים, Diana Memorial Playground שנבנה בהשראת Peter Pan
• Green Park - קטן יותר, שקט יותר, מושלם לפיקניק. מחובר ישירות ל- Buckingham Palace ו- St James's Park
• Royal Academy - ביום גשום, תערוכות מצוינות. Fortnum & Mason ב- Piccadilly - הילדים אוהבים את מחלקת השוקולד

היתרון של מייפר למשפחה בביקור: הכל ברגל. West End בעשר דקות הליכה - תיאטרון, מוזיאונים, אטרקציות. אין צורך בתחבורה ציבורית לרוב הדברים. ודירה שנייה בלונדון שעובדת כ- pied-a-terre לזוג ברוב השנה, ומתרחבת למשפחה בחופשות - זה בדיוק מה שנכס ב- W1 צריך לעשות.

אבל אם המשפחה היא השיקול המרכזי ויש ילדים קטנים? סאות׳ קנזינגטון או פרימרוז היל הן אפשרויות משפחתיות יותר. מייפר עובדת עם ילדים - אבל היא לא נבנתה בשבילם.

המספרים

מקורות: Westminster City Council, HMRC, Leasehold Reform Act 2022.

בשורה התחתונה: קונים דירה ב-5 מיליון פאונד? תתכננו עוד 800 אלף-מיליון פאונד בעלויות רכישה, ו-20-40 אלף פאונד בשנה בעלויות שוטפות. לפני שהתחלתם לשפץ. קראו עוד על העלויות שאף אחד לא מספר לכם.

תחבורה ונגישות

מייפר מחוברת מצוין. שלוש תחנות מטרו בטווח הליכה קצר:

• Green Park - Piccadilly, Jubilee, Victoria. התחנה הכי שימושית. Piccadilly line ישירות ל- Heathrow בלי החלפות. מטוס מתל אביב נוחת, מטרו ישירות לדירה
• Bond Street - Central, Jubilee, ומאז 2022 גם Elizabeth line. עוד חיבור ישיר ל- Heathrow דרך Elizabeth line
• Hyde Park Corner / Marble Arch - אפשרויות נוספות בקצוות מייפר

אבל היתרון האמיתי של מייפר הוא שלא צריך תחבורה. הכל ברגל:

והשטח שטוח לגמרי - אין את הגבעות של המפסטד.

למשפחות עם ילדים ועגלה - השטח השטוח ומדרכות הרחבות של מייפר עובדים טוב. וילדים מתחת ל-11 נוסעים חינם בכל התחבורה הציבורית בלונדון.

למי מייפר מתאימה ולמי לא

מייפר מתאימה למי שרוצה את הכתובת הטובה ביותר בלונדון ומוכן לשלם על זה - לא רק בכסף, אלא גם בכללים. מי שמבין שה- leasehold זה חלק מהעסקה, שה- Grosvenor Estate הוא שותף בלתי נראה, ושהמגבלות הן מה ששומר על מייפר כמו שהיא.

היא מתאימה למי שאמנות, אוכל טוב, וקניות ברמה הגבוהה ביותר הם חלק מהחיים. למי שרוצה לצאת מהדלת ולהיות ב- Bond Street תוך חמש דקות. למי שלא צריך שהשכונה תרגיש כמו כפר - כי היא לא.

למי מייפר לא מתאימה? למי שרוצה freehold - ב- מייפר כמעט אין. למי שרוצה אווירה שכונתית - תלכו למרילבון שנמצאת ממש צפונה ומציעה את הכפריות שמייפר חסרה. למי שמחפש תחושת קהילה - זה לא המקום. ולמי שיש תקציב של מיליון וחצי פאונד? אפשר, אבל תקבלו יותר בנוטינג היל או סאות׳ קנזינגטון.

מי שרוצה לראות את כל השכונות שישראלים קונים בהן - שם הכל מסודר. ומי שמוכן להתקדם - יש כמה דברים שכדאי לבדוק לפני שחותמים.

מייפר היא ליגה אחרת. מי שמחפש נדל"ן בלונדון לישראלים ורוצה את הכתובת הכי טובה - כאן נכנסים לליגה הזו. עם עיניים פתוחות - תקבלו את הכתובת הכי טובה בלונדון. בלי להבין את הכללים - תשלמו את המחיר.

אני מכירה את מייפר מעשרים שנה של עבודה - שיפוצים בתוך ה- Grosvenor Estate, בתים ג׳ורג׳יאניים רשומים, ומשפחות ישראליות שרצו את הכתובת הזו ולא ידעו מאיפה להתחיל.