מרילבון לונדון - השכונה שלא צריכה להוכיח כלום

למה מרילבון

רוב הישראלים שמחפשים דירה שנייה בלונדון מתחילים מאותם מקומות - המפסטד, סנט ג׳ונס ווד, אולי סאות׳ קנזינגטון. אבל מרילבון לונדון היא הבחירה של מי שכבר סיים את הסיבוב הראשון. מי שביקר ב- Hampstead והבין שלא רוצה גבעות. מי שראה SJW ורצה משהו פחות צפוי. מי שרוצה מרכז לונדון אמיתי - Zone 1, הליכה לכל מקום - אבל עם אופי של כפר.

וזה בדיוק מה שמרילבון מציעה. שכונה ב- Westminster, בין Oxford Street בדרום ל- Regent's Park בצפון, שאיכשהו הצליחה לשמור על אופי עצמאי. רחוב ראשי משלה. שוק חקלאים. חנויות עצמאיות. מסעדות ברמה שמתחרה בכל מקום בלונדון. ובניינים ג׳ורג׳יאניים שנבנו כשלונדון עוד ידעה לבנות.

אם את מחפשת שכונה שאומרת "אני יודעת מה אני רוצה" בלי לצעוק את זה - מרילבון זה המקום.

בניגוד ל- Hampstead שמושכת את מי שרוצה טבע, או SJW שמושכת את מי שרוצה קהילה יהודית - מרילבון מושכת אנשים שרוצים לחיות את לונדון כמו שלונדון חיה את עצמה. לצאת מהבית ותוך חמש דקות להיות במסעדה טובה, בשוק, בפארק, בגלריה. בלי לנסוע. בלי לתכנן. פשוט לחיות.

הרחובות שצריך להכיר

ב- Marylebone High Street מתחיל הכל. זה לא רחוב ראשי רגיל - זה הרחוב שאנשים נוסעים אליו מכל לונדון. Daunt Books, שנחשב אחד מחנויות הספרים היפות בעולם. The Conran Shop. מסעדות שמקבלות ביקורות בעיתונות הלונדונית. שוק החקלאים של מרילבון שפתוח בימי ראשון, עם גבינות, לחם, פרחים ותוצרת מקומית.

Chiltern Street הפך בשנים האחרונות לכתובת בפני עצמה. מלון Chiltern Firehouse, שנפתח בתחנת כיבוי היסטורית, הביא איתו שורה של חנויות אופנה וגלריות. זה הרחוב שבו מרגישים את מרילבון הצעירה יותר.

Marylebone Lane הוא הפתעה. רחוב צר ומפותל - אחד מהבודדים בלונדון ששמר על התוואי המקורי מלפני מאות שנים, כשכאן עבר נחל ה- Tyburn לפני שקברו אותו מתחת לרחובות. מסעדות קטנות, חנויות קפה, אווירה שלא מרגישה כמו מרכז עיר. ביום שישי בצהריים זה מלא אנשים מהמשרדים שיושבים בחוץ עם כוס יין. ביום שבת בבוקר זה שקט ושלו.

ואז יש את Harley Street - הרחוב הרפואי המפורסם בעולם, שנמצא ממש בלב מרילבון. מרפאות פרטיות, מומחים מהשורה הראשונה, ובנייני משרדים בבתים ג׳ורג׳יאניים מרשימים. כמעצבת שעבדה על פרויקט רפואי ב- Harley Street, אני יכולה להגיד שהבניינים פה מיוחדים - גובה תקרה שלא קיים בבנייה חדשה, פרופורציות שמרגישות נכונות.

מה קונים ובכמה

מחיר ממוצע לנכס ב- Marylebone עומד על כ-1.5 מיליון פאונד. אבל הטווח רחב:

רגע, מה זה mews? בתים קטנים שנבנו במקור כאורוות סוסים ודירות מגורים לרכבים מאחורי הבתים הגדולים. היום הם נכסים מבוקשים מאוד - שני-שלושה קומות, כניסה פרטית, חניה, וסמטה שקטה ומרוצפת שמרגישה כמו פריז ולא כמו לונדון. ב- Marylebone יש כמה מה- mews הכי יפים בלונדון.

יש גם mansion flats - דירות גדולות בבניינים אדוורדיאניים מפוארים עם שוער, מעלית, ותקרות גבוהות. אלה נכסים פופולריים מאוד בקרב קונים בינלאומיים כי הם מציעים שילוב של אופי היסטורי עם נוחות מודרנית. חשבו על בניין של חמש קומות עם חזית אבן, מדרגות עץ מקוריות ומעלית חדשה - ודירה של 150 מטר בקומה הרביעית עם חלונות שמשקיפים על רחוב עצים.

ובניינים חדשים? יש, אבל מעט. מרילבון היא לא אזור של מגדלי יוקרה חדשים כמו שתמצאו ב- Nine Elms או Battersea. הבנייה החדשה כאן היא בדרך כלל בוטיק - פרויקטים קטנים של 10-20 דירות שמתיישבים בתוך הרקמה הקיימת. מי שמחפש קונסיירז׳ 24/7 וחדר כושר בבניין - האפשרויות מוגבלות. מי שמחפש אופי? ב- Marylebone כל בניין הוא אופי.

אבל הסיפור הגדול ב- Marylebone הוא ה- leasehold. וכאן הבריטים עושים את שלהם.

כמעט כל הנכסים ב- Marylebone שייכים לשני אחוזות ענקיות:

מה זה אומר בפועל? שכשאתם קונים דירה, אתם לא קונים את הקרקע. אתם קונים leasehold - זכות לגור בנכס למספר שנים מוגדר. הבעלים של הקרקע הוא ה- estate. הם קובעים מה מותר לעשות, גובים service charge, ודורשים אישור לשיפוצים.

ישראלים שרגילים לקנות דירה ולעשות מה שבא להם? כאן זה עובד אחרת. הבעלים של הקרקע שלכם הוא ויקונט. הוא מנהל את הנכסים דרך חברה עם 65 עובדים. ויש כללים.

מי שרוצה להבין לעומק את ההבדל בין leasehold ל- freehold - כדאי לקרוא את ההסבר המלא. ב- Marylebone, זה לא אקדמי - זה המציאות של כל נכס.

לגור כאן עם ילדים

מרילבון היא לא השכונה הראשונה שעולה בראש כשחושבים על ילדים. אבל היא עובדת טוב יותר ממה שחושבים.

ה- Regent's Park הוא העוגן. כ-170 הקטרים של שטח ירוק, עם מגרשי משחקים, אגם שאפשר לחתור בו, תיאטרון בחוץ בקיץ, וגן החיות של לונדון. השבת בבוקר עם הילדים ב- Regent's Park - זה מה שהופך את מרילבון ממקום טוב למקום מצוין למשפחות.

מאחורי Marylebone High Street יש את Paddington Street Gardens - גינה שקטה עם מגרש משחקים, ורדים, ודשא. הילדים משחקים, אתם שותים קפה מהמקום ברחוב. זה הרגע שמרגישים שזה באמת כפר.

השטח שטוח. אין את הגבעות של Hampstead שהופכות הליכה עם עגלה לספורט אתגרי. הכל נגיש ברגל. מה- High Street ל- Regent's Park - חמש דקות.

בתי ספר? יש כמה אפשרויות טובות באזור:

• Wetherby Preparatory School ב- Bryanston Square
• St Vincent's Catholic Primary
• Connaught House School

למשפחות שמגיעות לתקופות ארוכות ולא לגור קבוע, יש גני ילדים פרטיים שמקבלים לתקופות קצרות ומגוון חוגי קיץ.

ויש עוד משהו שרלוונטי למשפחות ישראליות. מרילבון נמצאת במרחק הליכה מ- Madame Tussauds - שהילדים אוהבים בלי קשר לגיל - ומ- Wallace Collection, שהיא חינמית ומדהימה. ביום גשום - ויהיו כמה מהם - יש לאן ללכת.

גם גן החיות של לונדון ב- Regent's Park נגיש ברגל. לא צריך תחבורה ציבורית, לא צריך לתכנן טיול - פשוט יוצאים מהבית ואחרי רבע שעה הילדים מסתכלים על פינגווינים. בקיץ, התיאטרון הפתוח ב- Regent's Park מעלה הצגות לילדים לצד שייקספיר למבוגרים. זו שכונה שבה לא צריכים לחפש מה לעשות עם הילדים - הדברים מוצאים אתכם.

ואני רוצה להגיד עוד משהו על המסעדות. מרילבון מלאה במסעדות שעובדות עם ילדים בלי שתרגישו שאתם מפריעים. לא רק פיצריות - מסעדות אמיתיות עם תפריט ילדים, כיסאות גבוהים, ושירות שלא מסתכל עליכם רע כשהבן בן שנתיים זורק פסטה. זה לא מובן מאליו בלונדון.

ובסוף, זה מה שמשנה: מרילבון עובדת גם לסופשבוע של זוג וגם לשלושה שבועות של אוגוסט עם ילדים. היא לא משנה אופי. אותם רחובות, אותן מסעדות, אותה אנרגיה - רק עם עגלה או בלי.

האוכל, הקניות, החיים

כאן מרילבון באמת זורחת. מבחינת מסעדות, זו אחת השכונות הטובות בלונדון. לא כי יש מסעדות רבות - אלא כי יש מסעדות טובות.

• The Chiltern Firehouse - מסעדה שהפכה למקום שכל אחד רוצה להיכנס אליו
• Orrery - צרפתית מעולה עם מרפסת שמשקיפה על כנסיית Marylebone
• Fischer's - אוסטרית-וינאית, ארוחת בוקר שמרגישה כמו סוף שבוע אמיתי

ויש עוד עשרות - כל טווח מחירים, כל סגנון.

שוק החקלאים של מרילבון פתוח ביום ראשון ברחבת Cramer Street. גבינות מקומיות, לחם אמיתי, פרחים, ירקות מחוות בריטיות. זה לא שוק לתיירים - זה שוק של שכונה.

הקניות פה הן של חנויות עצמאיות, לא רשתות. Daunt Books, Cadenhead's Whisky Shop, KJ's Laundry, The Monocle Shop. יש את Wallace Collection - מוזיאון חינמי בארמון עם אוסף אמנות מדהים שרוב התיירים לא יודעים עליו.

ויש את Wigmore Hall - אולם קונצרטים אינטימי עם אקוסטיקה שנחשבת לטובה ביותר בלונדון, שחוגג עכשיו את עונת ה-125 שלו. 552 מושבים, ואתם יושבים קרוב מספיק לנגנים כדי לראות את הידיים שלהם על המיתרים. אם יש לכם אוזן למוזיקה קלאסית או ג׳אז, זה אחד המקומות הטובים בעולם.

Alfies Antique Market הוא עוד אוצר נסתר - שוק אנטיקות רב-קומתי עם יותר מ-75 סוחרים עצמאיים. רהיטים, תכשיטים, אמנות, בגדי וינטג׳. בשביל מי שמחפש פריטים מיוחדים לדירה - וזה הרבה מהלקוחות שלי - זה גן עדן. אפשר לבלות שם שעתיים ולצאת עם מנורת שולחן משנות הארבעים שאף אחד בתל אביב לא יכול להשיג.

אם לגור ב- Hampstead זה לגור בטבע, ולגור ב- SJW זה לגור בקהילה - לגור ב- Marylebone זה לגור בתוך החיים הטובים של לונדון.

מה אפשר ומה אסור לעשות עם הנכס

כאן הדברים נהיים מעניינים. ב- Marylebone יש שתי שכבות של מגבלות.

השכבה הראשונה: ה- estate leasehold. כשה- Howard de Walden Estate או ה- Portman Estate הם הבעלים של הקרקע, כל שיפוץ דורש את האישור שלהם. רוצים להחליף חלונות? אישור. רוצים לשנות את חזית הבניין? אישור. רוצים לפתוח קיר פנימי? לפעמים גם על זה צריך אישור.

השכבה השנייה: conservation area. מזרח מרילבון הוכרזה כ- conservation area ב-1982. ב- Westminster יש מעל 11,000 מבנים רשומים. שינוי חיצוני בבניין רשום - חלונות, דלתות, חזית - דורש listed building consent, תהליך שלוקח זמן ודורש רגישות.

מי שרוצה להבין מה conservation area אומרת בפועל, כדאי לקרוא את המדריך שלנו על אישורי תכנון בלונדון.

מי שרוצה להבין למה, כדאי לקרוא על period features ואיך הם משפיעים על מחיר הנכס.

עיצבתי פנטהאוז ב- Marylebone - ירוק יער וורוד וינטג׳, רהיטים אנטיקיים קלאסיים, טפטים בסגנון רומנטי. הבניין דרש שנעבוד עם האופי שלו, לא נגדו. וזו בדיוק הנקודה.

אני רואה לקוחות ישראלים שמגיעים לדירה ג׳ורג׳יאנית ב- Marylebone ואומרים "בואי נהרוס הכל ונבנה מחדש כמו דירה חדשה בתל אביב." ואני אומרת - רגע. התקרות של שלושה מטר האלה? לא בונים ככה היום. חלונות ה- sash האלה? הם מכניסים אור בצורה שחלון אלומיניום מודרני לא יודע לעשות. הקרניזים, הפנלים, האח - אלה לא שרידים מהעבר. אלה הסיבה שהדירה הזו שווה מה שהיא שווה. תעבדו עם מה שיש. תוסיפו את שלכם בתוך המסגרת. התוצאה תהיה דירה שלא קיימת בשום מגדל חדש בעולם.

תחבורה

מרילבון מחוברת מצוין. הנה התחנות העיקריות:

• Baker Street - חמש קווי מטרו ממקום אחד: Metropolitan, Circle, Hammersmith & City, Jubilee, Bakerloo
• Bond Street - Central, Jubilee, ומאז 2022 גם Elizabeth line שמגיעה ישירות ל- Heathrow. לטוס לתל אביב? מ- Bond Street ל- Heathrow בלי החלפות
• תחנת Marylebone - רכבת לצפון-מערב (Oxford, Warwick, Chiltern Hills). שעה וחצי ואתם בכפר אנגלי עם פאב

אבל היתרון הגדול של מרילבון הוא שלא צריך תחבורה. הכל במרחק הליכה:

אתם ב- Zone 1, במרכז של הכל, ועדיין ברחוב שקט.

לישראלים שמגיעים עם ילדים ועגלה - השטח השטוח זה יתרון שלא מעריכים מספיק. ב- Hampstead אתם מטפסים בגבעות. ב- Notting Hill יש מדרגות ומדרונות. ב- Marylebone הכל ישר ומרוצף. ביום שאתם מחליטים לא להוציא את הרכב - וזה יהיה רוב הימים - הכל עובד ברגל.

למי זה מתאים ולמי לא

מרילבון מתאימה לזוגות שרוצים מרכז לונדון עם אופי, לא מלון. למשפחות קטנות שמעדיפות הליכה על נסיעה. למי שאוכל טוב ותרבות חשובים לו לא פחות מגינה. ולמי שקונה דירה שנייה ורוצה שהיא תעבוד גם לסופשבוע וגם לחודש אוגוסט.

אם אתם מחפשים נכס עם אופי ג׳ורג׳יאני, תקרות גבוהות, ופרופורציות שלא בונים יותר - מרילבון מדברת אליכם.

אבל היא לא לכולם. משפחות גדולות שצריכות הרבה מקום וגינה? תסתכלו על המפסטד מול סנט ג׳ונס ווד - שם הנדל"ן מציע יותר מרחב. מי שרוצה freehold - כאן כמעט הכל leasehold. מי שמחפש קהילה יהודית בהליכה - היא לא כאן. והתקציב? מתחת ל-800 אלף פאונד, אין הרבה אפשרויות.

אם אתם עדיין בשלב ההחלטה איזו שכונה, כדאי לקרוא את הסקירה הרחבה של השכונות שישראלים קונים בהן. ואם מרילבון נשמעת נכון ואתם מתקדמים - יש כמה דברים שכדאי לבדוק לפני שחותמים.

מרילבון לא מנסה להרשים. היא לא השכונה שתגידו עליה בארוחת ערב בהרצליה והכל יעשו "וואו". היא השכונה שתגיעו אליה, תהלכו ברחוב, תיכנסו למסעדה, תסתכלו על הבניינים - ותבינו שזה בדיוק מה שחיפשתם.

ניהול שיפוץ ב- Marylebone מישראל? זה אפשרי, ויש דרך לעשות את זה נכון. עלויות נוספות שלא תכננתם? כדאי להכיר אותן מראש.

אני מכירה את מרילבון מבפנים - מפרויקטים, לא מביקורים. רוצים מישהי שתנהל שיפוץ עם estate ו- conservation area? ככה אני עובדת.