קבלן שיפוצים בלונדון - איך מוצאים, איך עובדים מולם, ומה שעובד אחרת מישראל

איך מוצאים קבלן בלונדון

הצעת מחיר מקבלן בלונדון - מסמך עם פירוט עלויות ותשלומים לפי שלבים

קניתם דירה בלונדון, יש עבודה לעשות, ואתם צריכים קבלן. ההבדל הראשון מישראל - אתם לא מתקשרים לקבלן ש"כולם בשכונה עובדים איתו". בלונדון, קבלנים טובים תפוסים שלושה עד שישה חודשים קדימה, ולמצוא אותם זה תהליך שצריך לעבוד עליו לבד.

יש כמה דרכים, ושווה להשתמש בכמה מהן במקביל:

אזהרהדגלים אדומים: קבלן שרוצה תשלום מלא מראש. קבלן שלא נותן הצעה כתובה. קבלן שמבטיח שיתחיל "בשבוע הבא" כשכל הקבלנים הטובים תפוסים חודשים. אם זה נשמע טוב מדי - זה כנראה כזה.

יש עוד דרך אחת, וזו שאני מציעה ללקוחות שלי - רשת של קבלנים שבניתי לאורך יותר מעשרים שנה בלונדון. זו לא קיצור דרך, זו עבודה של עשרות פרויקטים שדרכם הבנתי מי טוב באיזה סוג עבודה, מי עומד בלוח זמנים, ומי צריך יותר פיקוח.

איך קבלנים בריטיים מתמחרים

קבלן בלונדון לא נותן לכם מספר אחד בתחתית עמוד. יש שלושה דברים שנראים דומים אבל הם לא אותו דבר. ואם אתם לא מבינים את ההבדל, אתם הולכים להתאכזב.

סוג הצעה מה זה מחייב?
estimate אומדן ראשוני - המחיר יכול לזוז לא. מבוסס על מה שהקבלן ראה, לפני תוכניות
quotation מחיר קבוע, מחייב לפי Consumer Rights Act כן. דורש תוכניות מדויקות, רשימת חומרים ומפרט
day rate תעריף יומי - אין מחיר סופי עד שנגמר לא. 240-300 פאונד ליום לקבלן כללי בלונדון

estimate = שלב ראשון. quotation = מה שאתם רוצים לפני שמתחילים. day rate = נורמלי בלונדון, מפתיע לישראלים.

הציפיות בנויות אחרת מהיסוד:

נושא בישראל בלונדון
זמינות קבלן בא מחר תפוס 3-6 חודשים קדימה
הצעת מחיר מספר אחד, מתמקחים, סוגרים estimate ראשוני, quotation אחרי תוכניות מפורטות
קצב התהליך מהיר, ישיר שבועות - ואם תלחצו, הקבלן פשוט יפסיק לענות
סגנון תקשורת ישיר, לפעמים בלגן מנומס, עקיף, דורש סבלנות

וגם התשלום עובד אחרת. לא "חצי עכשיו, חצי בסוף" - יש מבנה, ויש מילים שכדאי להכיר.

מונח מה זה אומר בפועל
stage payments תשלומים לפי שלבי עבודה - פירוק, שלד, אינסטלציה, גמר. אחרי כל שלב, חשבון ותשלום
retention עיכוב 5% מכל תשלום עד סיום. חצי משתחרר אחרי practical completion, השאר אחרי 12-24 חודשי אחריות
variations כל שינוי אחרי תחילת עבודה מתומחר בנפרד. חותמים על המחיר לפני ביצוע
טיפRetention הוא לא חוסר אמון - זה הביטוח שלכם שהקבלן יחזור לתקן ליקויים. ו-variations הם לא ניפוח מחיר - שיניתם את ההסכם, אז המחיר משתנה.

אם אתם רוצים להבין את כל העלויות שמסביב לנכס בלונדון, לא רק את השיפוץ:

העלויות שמעבר למחיר הנכס בלונדוןהעלויות שמעבר למחיר הנכס בלונדוןעלויות נכס בלונדון מעבר למחיר הרכישה. council tax כפול, service charge, ground rent, stamp duty עם שלוש תוספות - וחשבון שנתי שמפתיע את כולם

לוחות זמנים - למה הכל לוקח יותר זמן ממה שחשבתם

אם קבלן בלונדון אומר שישה שבועות, תתכננו לשמונה עד עשרה. לא כי הוא משקר. כי ככה זה עובד.

הסיבות אמיתיות. משלוחים מתעכבים. תת-קבלנים לא פנויים. מזג האוויר בלונדון עוצר עבודות חוץ. ופתאום מגלים בעיית רטיבות שלא ראו לפני הפירוק. כל אחד מהדברים האלה מוסיף ימים, ובפרויקט של כמה חודשים הם מצטברים.

יש גם שלבים שלא תלויים בקבלן בכלל - אישורי תכנון, אישור של freeholder אם זה leasehold, הזמנת חומרים בעלי lead time ארוך. כל אחד מאלה יכול להוסיף שבועות עד חודשים, וצריך להכניס אותם ללוח הזמנים מראש. הרחבתי על התהליך המלא של שיפוץ בלונדון בנפרד.

אזהרהאם הדירה צריכה להיות מוכנה באוגוסט, תתחילו בינואר, לא באפריל. בנו חיץ של 30-40% בלוח הזמנים - עיכוב סביר הוא חלק מהתהליך בלונדון.

לנהל שיפוץ מרחוק - זה אפשרי, אבל

פגישת אתר שבועית בדירה בלונדון - ניהול שיפוץ מול קבלן בריטי

ניהול שיפוץ מישראל אפשרי. אבל זה דורש שלושה דברים שלא מובנים מאליהם: מישהו שמגיע לאתר באופן קבוע, הבנה של איך בריטים מתקשרים, וקבלן שיודע שיש פיקוח גם כשבעלי הדירה לא בארץ.

הנקודה השנייה - תקשורת - היא הפער הכי גדול שאני רואה. ישראלים ישירים. אם משהו לא בסדר, הם אומרים. אם הם רוצים משהו, הם מבקשים. בריטים לא ככה. קבלן בריטי שלא מרוצה ממשהו לא יגיד "זה לא הולך לעבוד." הוא יגיד "well, we could have a look at that" - ואתם תחשבו שהוא מסכים. הוא לא. הוא מנסה להיות מנומס.

"I'll get back to you" לא אומר שהוא יחזור אליכם. זה אומר שהוא צריך לחשוב על זה, ואולי לא. אם לא חזר תוך יומיים - תתקשרו. זה לא גס רוח. זה מצופה. בריטים קוראים לזה chasing, וזה חלק לגיטימי מהתהליך.

פגישות אתר שבועיות הן הנורמה בפרויקטים רציניים. הקבלן לא יתקשר אליכם עם עדכונים - אתם צריכים לבוא, או שמישהו מטעמכם צריך להיות שם. וכשאתם יושבים בישראל, ה"מישהו" הזה צריך להיות אדם שמכיר גם את השפה שלכם וגם את השפה של הקבלן. לא רק אנגלית ועברית - את שפת השיפוצים הבריטית.

הרחבתי על איך לבנות את התשתית הזו בניהול שיפוץ בלונדון מישראל, ועל מה שקורה אחרי שהשיפוץ נגמר בניהול הנכס מרחוק.

כשדברים משתבשים - מה עושים

רוב הסיכסוכים בשיפוצים בלונדון הם על variations. הקבלן עשה משהו שלא היה בהצעה המקורית, ועכשיו רוצה כסף נוסף. הדרך היחידה למנוע את זה - לדרוש שכל שינוי, גם הקטן ביותר, יתומחר בכתב ויחתם לפני הביצוע. בלי חתימה, אין תשלום נוסף. כתבו את זה לתוך החוזה מההתחלה.

retention זה הביטוח שלכם, ואל תוותרו עליו גם אם הקבלן לוחץ. חצי מה-5% משתחרר רק אחרי practical completion וסיום ה-snagging list (רשימת ליקויים פתוחים). השאר נשאר אצלכם עד 12-24 חודשים אחרי סיום, תקופה שנקראת defects liability period. אם הקבלן לא חוזר לתקן - יש לכם תקציב לשכור מישהו אחר.

ואם הסיכסוך מסלים - אם הקבלן חבר ב-FMB, יש להם מנגנון dispute resolution דרך גוף שלישי. אם לא, mediation זה הצעד הבא. עתירה ל-small claims court אפשרית עד 10,000 פאונד. אבל ברוב המקרים, אם בנו את החוזה נכון מההתחלה ושמרו תיעוד של כל החלטה - לא מגיעים לשם.

מה שרק מי שעובדת פה יותר מעשרים שנה יודעת

אחרי יותר מעשרים שנה בלונדון, עם עשרות פרויקטים מאחורי, הדבר שאני חוזרת ואומרת ללקוחות ישראלים הוא זה: אל תנסו לשנות את המערכת. תלמדו לעבוד בתוכה.

בניתי רשת של בעלי מקצוע לאורך יותר מעשרים שנה בלונדון. קבלנים שאני סומכת עליהם כי עבדתי איתם שוב ושוב. נגרים, אינסטלטורים, חשמלאים - כל אחד מהם עבר מבחן של פרויקטים אמיתיים, לא של ראיונות. ואני יודעת מי מתאים לאיזה סוג עבודה, מי טוב עם לוחות זמנים צפופים, ומי צריך יותר פיקוח.

הערך האמיתי הוא לא רק שאני מדברת את השפה שלכם. זה שאני מדברת את השפה שלהם. אני יודעת מתי "we'll see" אומר כן ומתי הוא אומר לא. אני יודעת מתי לדחוף ומתי לתת מרחב. ואני יודעת שכשהמשפחה צריכה להיכנס לדירה באוגוסט, צריך לתכנן את לוח הזמנים בהתאם - עם חיץ, עם תוכנית גיבוי, ועם מישהי שמגיעה לאתר כל שבוע לוודא שהדברים זזים.

שיפוץ דירה בלונדון מישראל הוא אפשרי לגמרי. אבל הוא דורש שמבינים את הכללים. ועכשיו אתם מבינים אותם.

בקצרה