להשכיר את הדירה בלונדון כשאתם לא שם - מה מותר, מה אסור, ומה שחשוב להבין לפני

קניתם דירה שנייה בלונדון. המשפחה באה לחופשות, לחצי טרם, לפסח. שמונה שבועות בשנה, אולי עשרה. כל שאר הזמן הדירה עומדת ריקה. אתם משלמים council tax, service charge, ביטוח - והנכס לא מייצר שקל.

אז השאלה הטבעית היא: למה שלא נשכיר את הדירה בלונדון כשאנחנו לא שם?

התשובה היא שאפשר. אבל להשכיר דירה שנייה בלונדון זה לא כמו להשכיר דירה בתל אביב. יש כללים שלא קיימים בישראל, מס בשתי מדינות, מגבלות בחוזה ה-leasehold, וביורוקרטיה שלא תעברו בלי שתבינו אותה קודם. הנה התמונה המלאה.

השאלה שכולם שואלים

כל לקוח שני שקונה דירה שנייה בלונדון שואל את אותו דבר: "ובשאר הזמן אפשר להשכיר, לא?"

הם רואים את Airbnb. הם יודעים שלונדון מלאה בתיירים. הם מחשבים תשואה ואומרים לעצמם שהדירה יכולה לממן את עצמה.

הם צודקים - חלקית. אבל בין "אפשר להשכיר" לבין "מותר, משתלם, וכדאי" יש פער שרוב הישראלים מגלים מאוחר מדי.

הפער הזה מורכב מחוק בריטי, מהליסהולד שלכם, ומרשויות המס בשתי המדינות. ויש גם שאלה שלא קשורה לכסף בכלל - האם אתם רוצים זרים בחדרים של הילדים שלכם.

חוק 90 הימים - איך זה עובד

בישראל, אם יש לכם דירה ואתם רוצים להשכיר אותה - אתם משכירים. אף אחד לא שואל. אין מגבלה על כמה לילות, אין צורך באישור מהעירייה.

בלונדון? סיפור אחר לגמרי. ומי שרוצה להבין את חוקי Airbnb בלונדון צריך להתחיל מפה.

חוק 90 הימים הוא לא הגבלה חדשה שנועדה לעצור את Airbnb. זה בדיוק הפוך.

עד 2015, כל השכרה לטווח קצר בלונדון דרשה planning permission. כל לילה. Airbnb לחצו, לובי עבד, והפרלמנט העביר את ה-Deregulation Act 2015 שיצר את ההקלה - 90 לילות בשנה קלנדרית בלי צורך באישור.

כלומר 90 ימים זו לא הגבלה. זו הוויתור שהממשלה נתנה. לפני 2015 המצב היה הרבה יותר מחמיר.

מה הכללים בפועל

Airbnb חוסמת - אבל רק אצלה

Airbnb עצמן מיישמות את החוק בצורה אוטומטית. אחרי 90 לילות של הזמנות בלונדון, הפלטפורמה חוסמת הזמנות חדשות לאותו נכס עד סוף השנה. אבל - וזה חשוב - זה חל רק על Airbnb עצמה. אם אתם משכירים גם דרך Booking.com או ישירות, שום דבר לא עוצר אתכם אוטומטית. האחריות היא שלכם לספור.

אכיפה - זה כבר לא תיאורטי

אזהרהוסטמינסטר לבד מנהלת יותר מ-1,200 חקירות נגד נכסים שחורגים מ-90 ימים. קנסות: עד 20,000 פאונד לעסק, 2,500 פאונד ליחיד.

הרשויות בלונדון המרכזית - ווסטמינסטר, Camden, Kensington & Chelsea - לוקחות את זה ברצינות.

ב-2026 צפויה להיכנס גם חובת רישום ארצית: כל נכס להשכרה קצרה יצטרך מספר רישום שיופיע במודעה.

Airbnb או שכירות ארוכה - שני עולמות שונים

מפתחות דירה על שידה בכניסה לדירה לונדונית - רגע המסירה בהשכרה לטווח קצר

"להשכיר את הדירה" נשמע כמו דבר אחד. אבל יש שני מסלולים שונים לגמרי - בחוקים, בזכויות הדייר, וביכולת שלכם לקבל את הדירה בחזרה.

מאפיין השכרה לטווח קצר (short let) שכירות ארוכה (AST)
סוג הסכם licence to occupy assured shorthold tenancy
מגבלת זמן עד 90 לילות בשנה (לונדון) ללא מגבלה
זכויות דייר מינימליות - אין זכות מגורים מלאות - הדירה הופכת לבית שלו
הגנת פיקדון לא נדרשת חובה - תוך 30 יום בתוכנית מוגנת
פינוי בסוף תקופת ההזמנה דורש עילה (אחרי ביטול Section 21)
council tax דירה שנייה תוספת 100% (מאפריל 2025) הדייר משלם - אין תוספת
ניהול אינטנסיבי (צ'ק-אין, ניקיון, תחזוקה שוטפת) מינימלי יחסית
עמלת ניהול 15%-25% מהשכירות 8%-15% מהשכירות

השכרה לטווח קצר (short let)

עד 90 לילות בשנה. הסכם מסוג licence to occupy - לא חוזה שכירות מלא. הדייר לא מקבל זכויות מגורים, אין צורך בהגנת פיקדון ממשלתית, ואתם שולטים בלוח הזמנים.

הדירה נשארת שלכם. אתם רק מרשים לאנשים לגור בה לתקופה מוגדרת.

זה מתאים לדירה שנייה שאתם משתמשים בה בעצמכם חלק מהשנה. באים לחופשת קיץ - הדירה פנויה. טסים בחזרה - משכירים לתקופות קצרות עד הביקור הבא.

שכירות ארוכה (assured shorthold tenancy)

חוזה שכירות מלא. הדייר גר שם כתושב, משלם שכירות חודשית, והדירה הופכת לבית שלו מבחינה משפטית. יש הגנת פיקדון חובה בתוכנית ממשלתית.

ובמאי 2026, ה-Renters' Rights Act מבטל סופית את Section 21 - הסעיף שאפשר לבעלים לפנות דייר בלי סיבה.

מה זה אומר בפועל? שאחרי שמכניסים דייר ארוך טווח, קשה לקבל את הדירה בחזרה. יש תקופה מוגנת של 12 חודשים שבה אי אפשר לפנות לצורך מכירה או מגורים עצמיים.

אחרי התקופה המוגנת, פינוי דורש עילה - מכירה, מגורים עצמיים, או הפרת חוזה. לא "אני רוצה להשתמש בדירה בקיץ".

למשפחה ישראלית שרוצה לבוא לשלושה שבועות באוגוסט ושבוע בחנוכה, שכירות ארוכה לא תמיד מתאימה. אתם מוותרים על הגמישות.

יש גם יתרון כלכלי לשכירות ארוכה

מאפריל 2025, רשויות מקומיות רבות בלונדון גובות תוספת של 100% על council tax לדירות שנייה. הכפלה. אם יש דייר ארוך טווח שהדירה היא הבית העיקרי שלו - אין תוספת. זה יכול לחסוך אלפי פאונד בשנה.

העלויות שמעבר למחיר הנכס בלונדוןהעלויות שמעבר למחיר הנכס בלונדוןעלויות נכס בלונדון מעבר למחיר הרכישה. council tax כפול, service charge, ground rent, stamp duty עם שלוש תוספות - וחשבון שנתי שמפתיע את כולם

מה הליסהולד אומר

כאן הרבה ישראלים נופלים. קנו את הדירה, חושבים להשכיר, ואז מגלים שחוזה ה-leasehold לא מרשה.

רוב הדירות בלונדון הן leasehold - חכירה מוגבלת בזמן עם כללים שנקבעים בחוזה. ויש שלושה מצבים אפשריים:

  1. החוזה אוסר השכרה - כל סוג. לא Airbnb, לא שכירות ארוכה, כלום. מופיע כ-"no subletting" clause
  2. החוזה מתיר עם אישור - צריך הסכמת ה-freeholder. בדרך כלל ניתנת, אבל לא מובטחת, ולפעמים כרוכה בתשלום
  3. החוזה שותק - אין איסור מפורש, אבל גם לא היתר. צריך ייעוץ משפטי

ויש נקודה שחשוב להבין: גם אם ה-leasehold מתיר שכירות ארוכה, זה לא בהכרח מתיר Airbnb. הרבה חוזים מבחינים בין "subletting" (שכירות רגילה) ל-"short-term letting" (השכרה לטווח קצר). יש חוזים שמתירים את הראשון ואוסרים את השני.

אזהרההפרת סעיפי ה-leasehold היא לא בדיחה. ה-freeholder יכול לפתוח הליך forfeiture - שבו אתם מפסידים את ה-leasehold עצמו. את הנכס.

ואם יש משכנתא? גם הבנק צריך לתת הסכמה. רוב הלוואות המשכנתא מגבילות את סוג ההשכרה המותרת.

אם אתם שוקלים להשכיר - בדקו את ה-leasehold לפני שאתם קונים. בשלב ה-due diligence הסוליסיטור צריך לבדוק את סעיפי ההשכרה באופן ספציפי. זה חלק מהתהליך שחשוב לעשות נכון מההתחלה. אחרי שחתמתם, מאוחר.

ליסהולד או פריהולד - מה ההבדל ולמה זה קריטיליסהולד או פריהולד - מה ההבדל ולמה זה קריטיleasehold ו-freehold - שני סוגי בעלות על נכס בלונדון שישראלים מגלים מאוחר מדי. מה ההבדל, למה אורך החכירה קריטי, ומה לבדוק לפני קניית דירה בלונדון

מס - הצד הבריטי

מסמכי השכרת דירה בלונדון - חוזה שכירות, council tax, ביטוח והערות בעברית

ישראלי שמשכיר נכס בלונדון ולא גר בבריטניה נכנס תחת ה-Non-Resident Landlord Scheme של HMRC. בקצרה:

ניכוי במקור. חברת הניהול או הדייר חייבים לנכות 20% מס מהשכירות ולהעביר ל-HMRC. אתם לא מקבלים את הברוטו - מגיע אליכם רק 80%.

אפשר להגיש בקשה לקבל ברוטו. אם ממלאים טופס NRL1 ומוכיחים ל-HMRC שהעניינים המיסויים שלכם מסודרים, אפשר לקבל את השכירות המלאה ולדווח ולשלם בסוף השנה.

הוצאות מוכרות. אפשר לקזז הוצאות כמו service charge, ביטוח, תיקונים, עמלת חברת ניהול, ועלויות תחזוקה. ריבית משכנתא מוכרת באופן חלקי - כזיכוי מס בשיעור 20%, לא כהוצאה מלאה.

Personal allowance. כבעלי נכס לא-תושבים אתם זכאים לפטור אישי של 12,570 פאונד. אם ההכנסה מהשכירות נמוכה מהסכום הזה - אין חבות מס בריטית בפועל.

FHL - כבר לא קיים

עד אפריל 2025 היה משטר מס מועדף שנקרא Furnished Holiday Let. הוא נתן הטבות משמעותיות - הכרה מלאה בריבית משכנתא, הטבות מס רווח הון, וצבירת זכויות פנסיה.

הוא בוטל. מאפריל 2025, השכרת נופש ממוסה כמו כל שכירות אחרת. אל תסתמכו על מאמרים ישנים שמדברים על הטבות FHL - הן כבר לא קיימות.

מס - הצד הישראלי

וכאן מגיע החלק שהרבה ישראלים מעדיפים לא לחשוב עליו.

אם אתם תושבי ישראל לצורכי מס, כל הכנסה מנכס בחו"ל - כולל שכירות מלונדון - חייבת בדיווח ובמס בישראל. זה לא אופציונלי. לא משנה אם כבר שילמתם מס בבריטניה.

יש שני מסלולים:

  1. מסלול שולי - משלמים מס לפי מדרגות המס הרגילות שלכם בישראל, אבל מקזזים הוצאות (תחזוקה, פחת, ניהול) וגם את המס ששולם בבריטניה
  2. מסלול מופחת - משלמים שיעור מס מופחת על הברוטו, בלי קיזוז הוצאות ובלי קיזוז מס זר
הערהאמנת המס בין ישראל לבריטניה מונעת כפל מס מלא - מס ששילמתם בבריטניה מוכר כזיכוי בישראל. אבל היא לא מבטלת את החובה לדווח ולשלם את ההפרש, אם ההפרש קיים.

בשורה התחתונה: אתם צריכים רואה חשבון ישראלי שמבין מיסוי חוצה גבולות. לא רואה חשבון שמתעסק עם Airbnb בישראל, ולא רואה חשבון בריטי שלא מכיר את מס ההכנסה הישראלי. מישהו שיודע לעבוד עם שתי המערכות במקביל.

ביטוח, ניהול, ולוגיסטיקה

ביטוח

אזהרהביטוח דירה רגיל לא מכסה השכרה - לא קצרה ולא ארוכה. אם אתם משכירים דרך Airbnb בלי להודיע לחברת הביטוח, הפוליסה שלכם יכולה להתבטל לגמרי - כולל כיסוי מבנה.

צריך פוליסה ייעודית: ביטוח מבנה, תכולה, אחריות ציבורית, ואובדן שכירות. עולה יותר מביטוח רגיל, אבל בלי זה אתם חשופים.

ניהול

אם אתם יושבים בישראל ומשכירים דירה בלונדון, מישהו צריך לנהל את זה על הקרקע. מפתחות, ניקיון בין אורחים, תקלות, תחזוקה. אותו היגיון שחל על ניהול שיפוץ מרחוק חל גם על ניהול השכרה מרחוק.

יש שתי אפשרויות:

הגנת פיקדון

טיפבשכירות ארוכה, הפיקדון של הדייר חייב להיות בתוכנית ממשלתית מוגנת תוך 30 יום. אם לא הפקדתם - אתם לא יכולים לפנות את הדייר, ויכולים להיקנס עד פי שלוש מגובה הפיקדון. בשכירות קצרה (licence to occupy) אין חובת הגנת פיקדון.

הדירה שלכם - לא רק נכס

חדר שינה בדירה לונדונית עם ארון נעול לחפצים אישיים - פתרון ביניים להשכרת הדירה

יש עוד שאלה שלא קשורה לחוק או למס, והיא אולי הכי חשובה.

זו הדירה של המשפחה. הילדים ישנו שם. יש ארון עם משחקים, מדף עם ספרים בעברית, מגבות שלכם. אתם עיצבתם את הדירה כדי שתרגישו בבית כשמגיעים ללונדון, לא כדי שהיא תהיה דירת נופש.

השכרה לטווח קצר דרך Airbnb אומרת שזרים ישנים במיטות שלכם, ישתמשו בצלחות שלכם, יעברו בין הדברים שלכם. חלק מהמשפחות בסדר עם זה. חלק לא. אין תשובה נכונה - אבל חשוב לשאול את השאלה לפני שפותחים חשבון ב- Airbnb.

יש פתרון ביניים: ארון נעול או חדר נעול שבו שומרים את הדברים האישיים. הדירה מושכרת כשאתם לא שם, אבל כשמגיעים - פותחים את הארון, מחזירים את הבית למצב "שלנו" תוך שעה.

אז מה עושים בפועל

אין תשובה אחת שמתאימה לכולם. אבל הנה מסגרת החלטה:

short let מתאים כשיש:

טיפ פרקטי: אם יש לכם רק 90 לילות - אל תפזרו אותם. רכזו את ההשכרה בעונות השיא: קיץ, חג המולד וסילבסטר, שבועות אופנה ואירועים גדולים.

תעריף הלילה בעונה הגבוהה יכול להיות כפול ואפילו משולש מהתקופות השקטות. אותם 90 לילות, הכנסה שונה לגמרי.

כן, יש מתח עם לוח החופשות המשפחתי - הקיץ הוא גם שיא התיירות וגם חופש גדול. שווה לתכנן מראש אילו שבועות באוגוסט הם "שלנו" ואילו "עובדים".

שכירות ארוכה מתאימה כשיש:

לא להשכיר בכלל מתאים כשיש:

צריכים עזרה לנווט את כל זה? אני עובדת עם משפחות ישראליות שמנהלות נכסים בלונדון כבר יותר מעשרים שנה - דברו איתי ונבין ביחד מה מתאים לכם.

בקצרה