קינגס קרוס - השכונה שנולדה מחדש

קינגס קרוס - מה קרה פה בעשרים שנה

אם מישהו היה אומר לכם לפני עשרים שנה לקנות דירה בקינגס קרוס לונדון, הייתם חושבים שהוא משוגע. האזור היה ידוע בעיקר כמרכז של סמים, פשיעה, וזנות. תחנת הרכבת היתה מוקפת במגרשים ריקים ובמבני תעשייה נטושים. אף אחד לא חלם לגור שם.

ואז קרה משהו שישראלים מתקשים להבין. במקום להרוס הכל ולבנות מחדש - מה שהיינו עושים בישראל - הבריטים שמרו על השלד התעשייתי הוויקטוריאני ושמו משהו חדש בפנים. 67 אקר (כ-270 דונם) של שטח רכבות ומחסנים הפכו לפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול באירופה.

היום שם עומדים 50 בניינים חדשים, 20 רחובות, כמעט 2,000 דירות, ו-20 מבנים היסטוריים ששופצו. 40% מהשטח הוא מרחב ציבורי פתוח - כיכרות, גנים, נתיבים לאורך התעלה. הפרויקט קיבל הסמכה כפחמן-נייטרלי ב-2021. זה לא שיפוץ פנים. זו שכונה שלמה שנולדה מחדש.

ומה שמעניין: שלא כמו המפסטד, סנט ג׳ונס ווד, או נוטינג היל - פה המחירים עדיין לא הגיעו לרמות שמבריחות. הממוצע בקינגס קרוס עומד על כ-817 אלף פאונד. להשוואה, ב- RBKC (צ׳לסי וסאות׳ קנזינגטון) הממוצע הוא 1.18 מיליון. בשביל ישראלים שמחפשים דירה שנייה בלונדון - זה הפרש שצריך לשים לב אליו.

נדל"ן בלונדון לישראלים - מה באמת צריך לדעת לפני שקוניםנדלן בלונדון לישראלים - מחירים אמיתיים לפי אזור, סוגי נכסים, מיסוי בריטי וישראלי, מימון, והטעויות הנפוצות שישראלים עושים בשוק הלונדוני

Coal Drops Yard ו-Granary Square - הלב של השכונה

הלב של קינגס קרוס החדשה הוא Granary Square - כיכר ענקית עם 1,080 סילוני מים שכל אחד מהם מואר בנפרד ונשלט בנפרד. ילדים רצים בין הסילונים בקיץ. מסביב יש מסעדות, בתי קפה, ומדרגות רחבות שיורדות לתעלת Regent's Canal.

מול הכיכר יושב בניין ה- Granary - מחסן חיטה מ-1851 שהפך לקמפוס של Central Saint Martins, בית הספר לאמנות ועיצוב המפורסם בעולם. הסטודנטים שם הולכים ברחוב, עושים סקיצות ליד התעלה, מציגים עבודות. זה נותן לשכונה אנרגיה שאי אפשר ליצור באופן מלאכותי.

וליד הכיכר - Coal Drops Yard. בנייני אחסון פחם ויקטוריאניים מ-1850 שעברו 8 מיליון טון פחם בשנה, הפכו למתחם קניות ומסעדות עם יותר מ-50 חנויות. העיצוב של Thomas Heatherwick (אותו אדריכל שעיצב את מבנה ה- Vessel בניו יורק) מחבר בין שני המבנים הוויקטוריאניים עם גג שנראה כאילו הבניינים נמתחו אחד לקראת השני. הפרויקט קיבל את פרס RIBA הארצי ב-2019.

זה לא קניון. זה מרחב ציבורי בתוך מבנים תעשייתיים שנשמרו. המסעדות פתוחות על התעלה, החנויות יושבות בתוך קמרונות לבנים מקוריים. מי שמכיר את שרונה בתל אביב - הרעיון דומה, אבל הביצוע פה ברמה אחרת לגמרי.

ביום שבת בצהריים, Granary Square מלאה באנשים. סטודנטים מ- Central Saint Martins עם מחברות סקיצות, משפחות עם ילדים ליד המזרקות, זוגות שאוכלים ארוחת בוקר מאוחרת במסעדות שפתוחות על הכיכר. יש Wellcome Collection - מוזיאון חינמי שמחבר בין מדע, רפואה ואמנות - במרחק הליכה של שתי דקות. יש את British Library ממש ליד, עם תערוכות שמשתנות כל כמה חודשים. אין רגע שבו השכונה מרגישה ריקה.

מה קונים ובכמה

קינגס קרוס היא בעיקר שכונת new-build. זה הדבר שצריך להבין מראש. מי שמחפש בית ויקטוריאני עם sash windows ואח מקורית - זה לא פה (לזה יש את המפסטד או סנט ג׳ונס ווד). מי שמחפש דירה מודרנית, מתוכננת היטב, עם מפרט גבוה - קינגס קרוס מציעה משהו שרוב השכונות בלונדון לא יכולות להציע.

הנכס הכי מיוחד: Gasholders London - 145 דירות שנבנו בתוך שלד של מכלי גז ויקטוריאניים מ-1860, רשומים כ- Grade II listed. המסגרות הענקיות של ברזל יצוק נשמרו, והדירות יושבות בפנים. בריכה חיצונית, חדר כושר, ספא, concierge 24/7. פנטהאוזים שם נמכרים ב-7.6 מיליון פאונד. רוב הדירות כבר נמכרו, אבל ב- resale אפשר למצוא.

בפרויקט הרחב יותר יש עוד מתחמי דירות. Capella Kings Cross, למשל, מתחיל מ-1.3 מיליון פאונד. ברחובות הסמוכים - צד איזלינגטון, צד Angel - אפשר למצוא גם mansion blocks ודירות בבנייני המרה. חלק מהבניינים האלה הם המרות של מחסנים תעשייתיים, עם תקרות גבוהות ואופי מיוחד. מי שרוצה את הנוחות של new-build אבל עם אופי קצת פחות גנרי - כדאי לחפש שם. לפרטים על ההבדל בין leasehold ו-freehold - חשוב לפני שקונים.

מחירים ממוצעים, Rightmove.

דבר חשוב: רוב הנכסים פה הם leasehold. בבניינים חדשים ה- lease בדרך כלל ארוך (125 או 999 שנים) ומאז 2022 ה- ground rent על leases חדשים הוא אפסי. אבל ה- service charge - זה סיפור אחר. בפרויקטי new-build עם concierge, בריכה, וחדר כושר, ה- service charge יכול להגיע ל-5,000 עד 10,000 פאונד בשנה ויותר. זה הרבה יותר מ- mansion block ויקטוריאני. קראו על כל העלויות שלא מספרים עליהן.

Council tax - קינגס קרוס יושבת על הגבול בין שני בורואים: קמדן ואיזלינגטון. הגבול עובר ב- York Way. ברוב המקרים הנכסים שייכים ל- Camden, שם Band D עומד על כ-2,107 פאונד בשנה. זה גבוה יותר מ- RBKC (1,079 פאונד) - משהו שמפתיע אנשים. מי שעדיין לא מבין מה זה בורו ולמה זה חשוב - שווה להתחיל משם.

תחבורה - היתרון הגדול של קינגס קרוס

ופה מגיע היתרון שבגללו שווה לשקול את קינגס קרוס ברצינות.

תחנת King's Cross St Pancras היא התחנה השנייה בעומס בכל מערכת הרכבת התחתית של לונדון. שישה קווי מטרו: Circle, Hammersmith & City, Metropolitan, Northern, Piccadilly, Victoria. אין תחנה בלונדון עם יותר חיבורים.

מה זה אומר בפועל:

• Piccadilly Line ישירות ל- Heathrow - בלי החלפות. מי שנוחת מתל אביב ורוצה להגיע לדירה, עולה על המטרו ויורד ב- King's Cross. פשוט.
• Victoria Line למרכז לונדון - Oxford Circus, Green Park, Victoria בדקות.
• Northern Line לצפון לונדון - Angel, Hampstead, Highgate.
• Eurostar מ- St Pancras International - ישירות לפריז ב-2 שעות ו-15 דקות. הרכבת יוצאת מאותו מתחם. לסופשבוע בפריז אתם פשוט יורדים במדרגות.

התחנה גם נגישה מלאה - step-free לכל הרציפים. עם עגלה, מזוודות, ילדים - אין מדרגות, אין בעיה.

בשביל מי שקונה דירה שנייה בלונדון ומגיע מישראל כל כמה שבועות - התחבורה היא לא פרט טכני. היא חלק מחווית השימוש. ובקינגס קרוס, התחבורה עובדת טוב יותר מכל מקום אחר בעיר.

קינגס קרוס עם ילדים

קינגס קרוס עוצבה מראש למשפחות. זה לא כמו שכונות ויקטוריאניות שהתפתחו אורגנית ושם הפארק הוא גן כיכר שנסגר בשש - פה הכל תוכנן מאפס עם מרחבים פתוחים, שבילים רחבים, ואזורי משחק.

Granary Square - 1,080 סילוני מים שילדים רצים ביניהם בקיץ. בערב הסילונים מוארים בצבעים. זו הפעילות החינמית הכי טובה בשכונה, ואחת הטובות בכל לונדון למשפחות.

Handyside Gardens - גן כיס ליד Granary Square עם ערוץ מים, מגרש משחקים, נדנדות, מגלשה, וארגז חול.

Camley Street Natural Park - שמורת טבע של 2 אקר (כ-8 דונם) על גדת התעלה. מנוהלת על ידי London Wildlife Trust. כניסה חינם. יש בית קפה, פלטפורמה צפה על המים, ופעילויות לילדים - דיג בבריכות, חיפוש חרקים, שביל טבע. אי של ירוק באמצע העיר.

ועוד יתרון שהורים מעריכים: השבילים והמרחבים הציבוריים בקינגס קרוס רחבים ונגישים לעגלות. אין מדרכות צרות ויקטוריאניות, אין גדרות של גני כיכר פרטיים. הכל פתוח. הילד רץ, אתם שותים קפה, ואף אחד לא לוחץ.

ומהשכונה הכל קרוב:

• שביל התעלה מוביל ישירות ל- Camden ול- Regent's Park - בהליכה או עם אופניים
• גן החיות של לונדון (London Zoo) נגיש בהליכה של 25 דקות או נסיעה קצרה
• British Library - הספרייה הלאומית, עם תערוכות מתחלפות - ממש ליד התחנה
• המוזיאונים של סאות׳ קנזינגטון (Natural History, Science Museum, V&A) - בנסיעת מטרו קצרה ב- Piccadilly Line

לסיכום הנושא המשפחתי: לונדון עם ילדים - שם יש את התמונה הרחבה.

הסביבה - איזלינגטון, קמדן, בלומזברי

קינגס קרוס היא לא אי. מה שסביבה שווה לא פחות מהשכונה עצמה.

Angel (איזלינגטון) - עשר דקות הליכה מזרחה. Upper Street עם מסעדות, בארים, תיאטרון Sadler's Wells, שוק Chapel Market. הרחוב חי בערבים ובסופשבועות. מי שגר בקינגס קרוס ורוצה לצאת לערב - Angel הוא המקום הטבעי. וכשיש ילדים - האיזור סביב Angel מלא במסעדות שמתאימות למשפחות, יותר מקינגס קרוס עצמה.

Camden - 15 דקות הליכה צפונה לאורך התעלה. Camden Market, אוכל רחוב, מוזיקה חיה, אנרגיה. לילדים גדולים ונוער - Camden הוא חוויה. אפשר ללכת לאורך התעלה מ- Granary Square עד Camden Lock ולהפוך את ההליכה עצמה לטיול. ביום שישי בצהריים, עם אוכל רחוב מהשוק ובירה ליד המים - זה אחד הדברים הכי טובים שאפשר לעשות בלונדון.

Bloomsbury - עשר דקות דרומה. British Museum (כניסה חינם), אוניברסיטת לונדון, גני כיכר ירוקים ושקטים. בלומזברי היא האנטיתזה של האנרגיה של קמדן - רגועה, אקדמית, אנגלית. שתיהן בהליכה מהבית. Russell Square ו- Tavistock Square הם מהכיכרות הירוקות הכי יפות בלונדון - ספסל, עץ, ספר, שקט.

מי שרוצה להבין את כל המפה - כל השכונות שישראלים קונים בהן מסביר את הלוגיקה.

למי זה מתאים ולמי לא

בואו נהיה כנים. קינגס קרוס היא לא לכל אחד.

מתאים: מי שמחפש דירה מודרנית ומתוכננת היטב, עם תחבורה מצוינת, שכונה חיה ומשפחתית, ונכונות לגור ב- new-build. מי שמגיע מתל אביב ורגיל לעיצוב עכשווי יסתדר פה מצוין. ומי שרוצה Eurostar לפריז מהדלת - אין מקום טוב יותר.

לא מתאים: מי שחלם על בית ויקטוריאני עם תקרות של שלושה מטר וחלונות sash ואח מקורית. מי שמחפש שקט של רחוב צדדי ב- Primrose Hill או mews בצ׳לסי. קינגס קרוס היא שכונה אורבנית - היא חיה, יש בה אנשים, ויש בה רעש של עיר. זה לא כפר.

קינגס קרוס מציעה את היחס הטוב ביותר בין מחיר לנגישות. ההחלטה היא בין מודרני לקלאסי.

עוד דבר: בקינגס קרוס אין כמעט בעיות של planning permission ושיפוץ. בניגוד ל- conservation areas כמו צ׳לסי או נוטינג היל, שם כל שינוי בחזית דורש אישורי תכנון - כאן רוב הנכסים חדשים. אתם קונים דירה גמורה, עם מטבח מודרני וחדרי רחצה תקניים. אם רוצים לשנות משהו - זה בעיקר פנימי, ובלי הדרמה של שכונות עתיקות. מי שכן רוצה להתאים את הדירה - ככה אני עובדת עם משפחות ישראליות.

השורה התחתונה: קינגס קרוס היא האופציה החכמה. לא הכי יפה, לא הכי שקטה, אבל הכי מחוברת, הכי מודרנית, ובמחיר שמשאיר מקום לשדרג את הדירה מבפנים. איך התהליך עובד - מתחילים משם.

כשיש דירה משלכם בלונדון, כל זה - התעלה, השוק בקמדן, הרכבת לפריז - נגיש כל סופשבוע. קצת על איך אני עוזרת להגיע לשם.