קניתי דירה בלונדון - מה עכשיו?

אז קניתם דירה בלונדון. עברתם את כל תהליך הרכישה, ה-completion עבר, ה-solicitor שלח מייל אחרון, והמפתחות אצלכם. מזל טוב. עכשיו מה?

אם אתם כמו רוב הישראלים שעבדתי איתם, הדבר הראשון שעולה לכם לראש הוא "מתי מתחילים לשפץ." אני מבינה את זה. שילמתם הרבה כסף, המשפחה כבר מדברת על הדירה בלונדון, והילדים רוצים לדעת איך ייראה החדר שלהם. אבל בין הרגע שקיבלתם מפתח לבין הרגע שפטיש נוגע בקיר - יש תהליך. ואם תדלגו עליו, תפסידו חודשים.

בעשרים השנים שלי בלונדון ליוויתי עשרות משפחות ישראליות דרך בדיוק הנקודה הזו. אותה שאלה חוזרת כל פעם: "אז מה עכשיו?" הנה מה שצריך לדעת.

יום ה-completion עבר - מה עושים עכשיו

ביום ה-completion עצמו הכסף עובר מה-solicitor שלכם ל- solicitor של המוכר. ברגע שזה קורה, הדירה שלכם. אבל יש כמה דברים שצריך לסדר מיד - לא בשבוע הבא, לא כשתהיה לכם שהות. עכשיו.

אם עדיין לא סידרתם ביטוח מבנה, תעשו את זה היום. לא מחר. היום.

council tax. תירשמו אצל ה-council המקומי. גם אם אתם לא גרים בדירה, גם אם היא ריקה - אתם חייבים council tax מהרגע שהדירה שלכם. בחלק מה-boroughs יש הנחות על נכסים ריקים, אבל צריך לבקש אותן באופן יזום - הם לא ייתנו לכם הנחה אם לא תשאלו. זה יכול להיות כמה אלפי פאונד בשנה, תלוי באזור ובגודל הדירה. העלויות השוטפות של נכס בלונדון מכסות את כל הנושא הזה לעומק.

חשמל, גז, מים. תקראו את המונים ביום הראשון ותצלמו אותם. תבררו מי הספק הנוכחי ותפתחו חשבון על שמכם. אפילו אם אתם לא מתכוונים לגור שם - אתם צריכים חשמל ומים עובדים לכל תהליך השיפוץ. דירה בלי חשמל פעיל זה דירה שאף קבלן לא יכול לעבוד בה. תוודאו גם שיש אינטרנט או לפחות קליטת סלולר סבירה - תצטרכו לתקשר עם בעלי מקצוע מהדירה.

הנהלת הבניין. אם הדירה ב- leasehold - ורוב הדירות בלונדון הן כאלה - יש management company או managing agent. תציגו את עצמכם. תבקשו עותק של ה-lease אם אין לכם. תבררו מהם כללי הבניין לגבי שיפוצים, שעות עבודה מותרות, ושימוש ב- lift למשלוחי חומרים. תודו לי אחר כך.

service charge. תבדקו מול הנהלת הבניין מה ה-service charge השנתי ומתי משלמים. זה לא אופציונלי - זה חלק מהבעלות על דירה ב- leasehold.

הטעות שכולם עושים - לקפוץ ישר לשיפוץ

בישראל קונים דירה ובשבוע שאחרי מתחילים לפרק. מביאים קבלן, הורסים את המטבח, ומתחילים לבנות. בלונדון - לא. ויש לזה סיבות טובות שאי אפשר להתעלם מהן.

רוב הדירות בלונדון הן leasehold. זה אומר שאתם בעלים של הדירה, אבל לא של המבנה. ה-freeholder - מי שבעלים של הבניין עצמו - צריך לאשר לכם כל שינוי מבני. בלי האישור הזה, אתם מפרים את ה-lease. ואני לא מדברת על קנס. אני מדברת על forfeiture - מצב שבו אתם יכולים לאבד את הדירה.

לא מכירים את הנושא? ליסהולד או פריהולד - מה ההבדל ולמה זה קריטי מסביר את כל מה שצריך לדעת.

ויש עוד. אם העבודה שלכם נוגעת בקיר משותף עם שכן - ובדירות לונדוניות זה כמעט תמיד - אתם חייבים party wall agreement. זה תהליך שלוקח חודשיים לפחות מרגע שמגישים הודעה לשכן.

ואם נדרש planning permission - תוסיפו עוד 8-12 שבועות. ב- conservation areas או על מבנים רשומים (listed buildings) התהליך יכול להיות ארוך עוד יותר. המדריך שלנו לאישורי תכנון בלונדון מפרט את כל התהליך.

מה צריך לסדר לפני שמתחילים - הרשימה המלאה

איך מתחילים שיפוץ בלונדון? ככה. שלב אחרי שלב:

1. תקראו את ה-lease. כל מילה. חפשו סעיפים על alterations, noise restrictions, ושעות עבודה מותרות. חלק מה-leases דורשים אישור גם לעבודות שאינן מבניות - צביעה, החלפת רצפה, אפילו התקנת מטבח חדש. יש leases שמגבילים שעות עבודה ל-9:00 עד 17:00 בימי חול בלבד, בלי עבודה בשבתות. תדעו מה מותר לפני שאתם מבטיחים לקבלן לוח זמנים.

2. building survey. אם לא עשיתם סקר מבנה מפורט לפני הרכישה, תעשו עכשיו. לא homebuyer report - אלא Level 3 Building Survey מלא. במיוחד אם מדובר בבניין ויקטוריאני או אדוארדיאני. הסקר יגלה בעיות שישפיעו על התכנון ועל העלויות. אם קניתם דירה חדשה - תעשו snagging list לפני שאתם חותמים על קבלה.

3. מינוי אדריכל או מעצבת פנים. אתם צריכים מישהו שיתרגם את מה שאתם רוצים לתוכניות טכניות שקבלן יכול לעבוד לפיהן. לא "רעיונות" - תוכניות מפורטות עם מידות, חומרים, ופרטי ביצוע. אם אתם מנהלים את הפרויקט מישראל, ניהול שיפוץ מרחוק הוא לא רעיון - זה הכרח. תצטרכו מישהי על הקרקע שמכירה את הספקים המקומיים, שיודעת לדבר עם הקבלנים, ושתהיה בדירה כשאתם לא.

4. תכנון ותוכניות. מכאן יוצאות התוכניות שישמשו לכל שאר האישורים. בלי תוכניות מפורטות אי אפשר להגיש Licence to Alter, בקשת planning, או הצעות מחיר מקבלנים. השלב הזה לוקח בין שבועיים לחודש, תלוי בגודל הדירה ובמורכבות השינויים. אם אתם יודעים מה אתם רוצים - מעולה, זה מהר יותר. אם אתם עדיין מחליטים אם לפתוח את המטבח לסלון - זה חלק מהתהליך, וזה בסדר, אבל זה לוקח זמן.

5. Licence to Alter. הגשה ל- freeholder עם התוכניות המפורטות. זה לוקח 4-12 שבועות, תלוי ב- freeholder ובמורכבות העבודה.

   תהיו מוכנים - ה-freeholder ישלח surveyor מטעמו לבדוק את התוכניות, ואתם משלמים גם על ה-surveyor שלו וגם על עורך הדין שלו. כן, אתם משלמים לו כדי שהוא ייתן לכם אישור לשפץ את הדירה שלכם. ברוכים הבאים ל- leasehold.

6. בדיקת planning permission. לא כל שיפוץ דורש planning. עבודות פנימיות לרוב לא, אבל שינויים חיצוניים או שינוי שימוש - כן. ואם הבניין listed או ב- conservation area, הכל משתנה.

7. building regulations. גם אם לא צריך planning permission, עבודות מבניות, חשמל, ואינסטלציה חייבות לעמוד ב- building regulations. זה כולל הגשת תוכניות ל- building control של ה-council המקומי, ומפקח יגיע לבדוק את העבודה בשלבים שונים. אל תדלגו על זה - בלי אישור building regulations תתקשו למכור את הדירה בעתיד.

8. party wall notices. הודעה לשכנים לפחות חודשיים לפני תחילת עבודה שנוגעת בקירות משותפים. לשכן יש 14 יום להגיב. אם הוא מסכים - מעולה, ממשיכים. אם הוא לא מגיב או לא מסכים, צריך למנות surveyor ולהגיע ל- party wall award - תהליך שלוקח בממוצע 6-8 שבועות.

9. מינוי קבלן. רק אחרי שיש תוכניות מאושרות אפשר לקבל הצעות מחיר אמיתיות. תקבלו הצעות משלושה קבלנים לפחות. חשוב להבין איך קבלנים מקומיים מתמחרים - ולמה ההצעות ייראו אחרת ממה שאתם רגילים אליו מישראל, ולמה הזול לא תמיד הזול בסוף.

איך קבלנים מקומיים מתמחרים - ומה באמת לצפותקבלני שיפוצים לונדון עובדים אחרת ממה שאתם מכירים מישראל. הצעות מחיר, לוחות זמנים, תקשורת, תשלומים - הכל שונה. ככה מתנהלים מולם בלי להשתגע.

10. הודעה ל- building control. לפני שמתחילים - הודעה רשמית ל- local authority שמתחילים עבודות. הם יבואו לבדוק בשלבים - יסודות, מבנה, חשמל, אינסטלציה. בסוף תקבלו completion certificate שמעיד שהעבודה נעשתה לפי התקנים.

באיזה סדר - ומה אפשר לעשות במקביל

הרשימה ארוכה, אבל לא הכל רץ ברצף. חלק מהשלבים אפשר להריץ במקביל, ופה נמצא הזמן שאפשר לחסוך:

מה חייב לבוא לפני:

• תוכניות לפני Licence to Alter - אין מה להגיש בלי תוכניות. ה-freeholder לא יסתכל על "רעיון כללי"
• תוכניות לפני הצעות מחיר מקבלנים - בלי תוכניות, ההצעות לא שוות כלום. קבלן שנותן מחיר בלי תוכניות מפורטות - תברחו ממנו
• Licence to Alter ו-party wall award לפני תחילת עבודה - בלי שניהם, אסור להתחיל. נקודה

הטריק הוא להתחיל את כל מה שאפשר ביום הראשון. תמנו מעצבת, תזמינו surveyor, תתחילו לקרוא את ה-lease - הכל ביום אחד. ככה שבועות 1-6 לא הולכים לפח.

לוח זמנים ריאלי - מ- completion ועד פטיש ראשון

כמה זמן באמת לוקח מהרגע שקיבלתם מפתח ועד שאפשר להתחיל לעבוד? זה השאלה שכל לקוח שואל אותי בפגישה הראשונה. התשובה לא תמיד נעימה, אבל היא כנה.

סה"כ: 8-14 שבועות לדירת leasehold סטנדרטית בלי צורך ב- planning permission.

12-20 שבועות אם נדרש planning permission, או אם נתקלתם בסירוב של ה-freeholder או מחלוקת עם שכן על party wall. ראיתי מקרים שלקחו גם 24 שבועות - בעיקר כשה-freeholder דרש שינויים בתוכניות או כשהשכן סירב לחתום.

זה לא נוח לשמוע, אני יודעת. אבל עדיף לדעת עכשיו ולתכנן, מאשר לגלות בחודש השלישי שעדיין אי אפשר להתחיל. איך שיפוץ בלונדון באמת עובד מפרט את מה שקורה אחרי שמתחילים לעבוד.

המשפחה כבר רוצה להשתמש בדירה - מה עושים

הילדים שואלים מתי נוסעים ללונדון. קניתם באפריל, האוגוסט מתקרב, והשיפוץ עוד לא התחיל. הילדה הגדולה כבר הבטיחה לחברות שיש להם בית בלונדון, והקטן רוצה לדעת אם החדר שלו יהיה ליד הפארק. מוכר?

יש פתרון ביניים, ואני ממליצה עליו כמעט תמיד: לרהט חדר אחד.

אפשר בלי אישור:

• צביעה
• ריהוט
• תאורה שלא דורשת עבודת חשמל חדשה
• וילונות, שטיחים, טקסטיל
• ציוד מטבח בסיסי (אם המטבח הקיים עובד)

לא בלי אישורים:

• פריצת קירות - גם לא "סתם מדף"
• החלפת אמבטיה או כיורים (אינסטלציה)
• עבודת חשמל מעבר להחלפת נורה
• שום דבר שנוגע במבנה

האסטרטגיה: תרהטו חדר שינה אחד, תוודאו שהמטבח וחדר הרחצה עובדים, ותביאו את המשפחה לביקור ראשון. הילדים יראו את הדירה, אתם תרגישו שהכסף הפך למשהו אמיתי, וברקע - התכנון ממשיך.

זה עובד. עשיתי את זה עם לקוחות, ותמיד הביקור הראשון הזה משנה את האנרגיה סביב הפרויקט. הילדים רואים את הרחוב, את הפארק הקרוב, את החנות שבפינה. פתאום יש לדירה הזו ריח ותחושה. במקום "הדירה הריקה בלונדון" זה הופך ל"הבית שלנו בלונדון." גם אם עדיין צריך לעשות בו הכל.

וכן, אפשר לעשות את הביקור הזה במקביל לכל תהליך האישורים. בזמן שה-freeholder בודק את התוכניות והשכן חושב אם לחתום על ה-party wall agreement - אתם יושבים עם הילדים בסלון על שטיח חדש ואוכלים פיש אנד צ'יפס.

התהליך הזה לא חייב להיות בלחץ. ככה אני עובדת עם משפחות ישראליות שקנו דירה בלונדון.

קניתם דירה בלונדון ולא בטוחים מאיפה מתחילים? דברו איתי. אני יודעת בדיוק מה הצעד הבא.