המפסטד מול סנט ג׳ונס ווד - השוואה כנה

שתי שכונות, שני אופיים

המפסטד לונדון וסנט ג׳ונס ווד נמצאות שתיהן בצפון-מערב לונדון, עשר דקות נסיעה אחת מהשנייה. אבל האופי שלהן שונה לחלוטין.

מחירים ממוצעים. מקור: Rightmove.

המפסטד היא כפר על גבעה. רחובות מתפתלים, עצים ישנים, בתים ג׳ורג׳יאניים וויקטוריאניים עם חזיתות שלא השתנו מאה שנה. כאן נמצא Hampstead Heath עם 3200 דונם של טבע פראי באמצע העיר. אנשים עוברים להמפסטד כי הם רוצים להרגיש שהם לא בלונדון. זה המקום שסופרים, אמנים ואנשי רוח בחרו בו כבר מאות שנים.

סנט ג׳ונס ווד היא סיפור אחר. רחובות רחבים, שדרות עצים, בניינים לבנים מוקפדים לצד ווילות מפוארות. ה- Regent's Park בדלת הבית. ה- High Street שלה מלוטש - קפה, מסעדות, חנויות קטנות. Abbey Road, Lord's Cricket Ground. זו שכונה שאומרת "אני גרה טוב" בלי להתאמץ יותר מדי.

ישראלים קונים בשתי השכונות. אבל מי שבוחר המפסטד ומי שבוחר סנט ג׳ונס ווד - אלה בדרך כלל אנשים שונים עם סדרי עדיפויות שונים. ואחרי יותר משני עשורים בלונדון, עם פרויקטים בשתי השכונות, אני יכולה להגיד לכם בדיוק מה מחכה לכם בכל אחת מהן.

הנכסים - מה תקבלו תמורת הכסף

בואו נדבר על מספרים. מחיר ממוצע ב- Hampstead הוא סביב 1.76 מיליון פאונד. ב- St John's Wood הממוצע גבוה יותר - סביב 2.39 מיליון פאונד. אבל ממוצע זה חצי סיפור. מה שמשנה הוא מה אתם מקבלים.

ב- Hampstead, המלאי הוא בעיקר בתים. בתים ג׳ורג׳יאניים, ויקטוריאניים, אדוורדיאניים - עם אופי, עם גובה תקרה, עם גינה. הרבה מהם freehold, וזה יתרון משמעותי. כשאתם freehold, אתם הבעלים של הקרקע. אין מישהו מעליכם שצריך לאשר שיפוצים, אין service charge שמישהו אחר קובע, אין lease שמתקצר עם השנים.

דירה טובה של שלושה חדרי שינה ב- Hampstead תעלה 1.2 עד 2 מיליון פאונד. בית? 2.5 מיליון ומעלה, ויש נכסים שמגיעים הרבה מעבר. מה שתקבלו: תקרות גבוהות, חלונות אורך, מדרגות עץ מקוריות, גינה אחורית. הנכסים ב- Hampstead מרגישים כמו בתים - לא כמו דירות. יש פה period features שמוסיפים ערך ואופי: אדנים מעוצבים, קרניזים, אח מקורית.

ב- St John's Wood, התמהיל שונה. יש ווילות מרשימות עם freehold, אבל הרבה מהמלאי הוא mansion flats - דירות גדולות בבניינים מפוארים, לרוב leasehold. דירת שלושה חדרים ב- mansion block טוב עולה 2 עד 4 מיליון פאונד. ב- leasehold, חשוב לבדוק כמה שנים נשארו על ה- lease - דירה עם 80 שנה או פחות עולה פחות אבל חידוש ה- lease יקר.

יש גם בנייני מגורים חדשים יותר עם שירותי קונסיירז׳, חדר כושר, חניה תת-קרקעית - דברים שב- Hampstead כמעט לא קיימים. לישראלים שרגילים לרמת הגימור של פרויקטים חדשים בתל אביב, הבניינים החדשים ב- SJW מרגישים מוכרים יותר. ב- Hampstead, הקסם הוא דווקא בישן.

אם הכסף לא מוגבל - ב- St John's Wood יש ווילות של 10-15 מיליון פאונד על שפת ה- Regent's Park. ב- Hampstead יש אחוזות ענקיות על הגבעה. אבל ברמת המחיר שרוב הישראלים קונים בו - 1.5 עד 4 מיליון - ב- Hampstead תקבלו יותר מטרים על הכסף.

מי שרוצה להבין את ההבדל בין leasehold ל- freehold ולמה זה קריטי לפני שקונים - כדאי לקרוא את ההסבר המלא על ליסהולד מול פריהולד.

חיים עם ילדים

וכאן הנושא שבסוף מכריע הרבה החלטות.

ב- Hampstead, ה- Heath הוא היתרון הגדול. 3,200 דונם של שטח ירוק עם שמונה מגרשי משחקים, מגרש הרפתקאות, בריכת שחייה פתוחה, גן חיות קטן וחינמי ב- Golders Hill Park, ובית פרפרים. הילדים שלכם יכולים לשחק שם כל יום ולא לחזור על אותו מקום. ב- Parliament Hill יש מגרש משחקים מחודש שמתאים לתינוקות ועד בית ספר יסודי. בקיץ - בריכות רחצה, גלידה, ופיקניק על הדשא עם נוף על כל לונדון.

ב- St John's Wood, ה- Regent's Park הוא הגינה הגדולה. גם הוא ענק - עם אגם, מגרשי משחקים, גן חיות לונדון, ושטחי ספורט. היתרון של רג׳נטס פארק? הוא שטוח. עם עגלת תינוק, עם אופניים, עם ילדים קטנים - הכל נגיש בלי טיפוס. ב- Hampstead, הגבעות הן חלק מהקסם, אבל עם עגלה זה מאתגר.

מבחינת בתי ספר, שתי השכונות מצוינות. ב- St John's Wood יש את ה- American School in London, שמושך משפחות בינלאומיות. ב- Hampstead יש בתי ספר מקומיים מעולים עם מסורת ארוכה. למשפחות שמגיעות לחופשות ארוכות ולא לגור קבוע - בתי הספר פחות רלוונטיים. מה שכן רלוונטי: גני ילדים פרטיים שמקבלים לתקופות קצרות, חוגי קיץ, פעילויות אחה"צ. בשתי השכונות אין בעיה.

ויש עוד דבר שרלוונטי למשפחות: כשאתם מתכננים דירה שתשרת גם סופשבוע של זוג וגם שלושה שבועות של אוגוסט עם שלושה ילדים - האדריכלות משנה. ב- Hampstead, הבתים גדולים יותר מטבעם. שלוש קומות, חדרים נפרדים, גינה. קל יותר ליצור חדר ילדים שעובד גם כחדר אורחים. ב- SJW, דירות ה- mansion flat מפוארות אבל לפעמים פחות גמישות. הפריסה קבועה יותר. צריך לתכנן חכם כדי שהדירה תעבוד בשני המצבים.

הקהילה היהודית

ב- St John's Wood, הקהילה היהודית היא חלק מרקמת השכונה. יש שם את St John's Wood Synagogue, שנוסד ב-1876 ומונה כ-1,500 חברים. יש את ה- Liberal Jewish Synagogue - הוותיק והגדול ביותר בזרם הליברלי בבריטניה, שפועל מ-1911. יש את New London Synagogue ב- Abbey Road ואת Saatchi Shul. ארבעה בתי כנסת בשכונה אחת. חנויות כשרות, מסעדות, קהילה חיה.

ב- Hampstead, התמונה שונה. יש קהילה יהודית, אבל היא קטנה יותר. היתרון - גולדרס גרין, שהיא אחד המרכזים היהודיים הגדולים בלונדון, נמצאת ממש בשכנות. עשר דקות ברגל ואתם שם. חנויות כשרות, בתי ספר יהודיים, קהילה אורתודוקסית ענפה. אבל זה לא ב- Hampstead עצמה.

למי שחשוב לו שבת הליכה לבית הכנסת, שכנים יהודיים, קהילה - סנט ג׳ונס ווד מספקת את זה בתוך השכונה. ב- Hampstead, תצטרכו לנסוע קצת או ללכת ל- Golders Green.

ועוד דבר שרלוונטי לישראלים: ב- St John's Wood, תתקלו בישראלים אחרים. בבית קפה, בפארק, ברחוב. זה יכול להיות יתרון - מישהו שמשאיל לכם סיר לשבת כשהגעתם בלי ציוד מטבח מלא. וזה יכול להיות חיסרון - תלוי כמה אתם רוצים להרגיש שאתם בלונדון ולא בהרצליה פיתוח.

תחבורה ונגישות

שתי השכונות על קו ה- Jubilee Line של המטרו? לא. Hampstead על ה- Northern Line, ו- St John's Wood על ה- Jubilee Line.

מ- St John's Wood, אתם ב- Bond Street תוך שש דקות ברכבת תחתית. West End, מייפר, אוקספורד סטריט - הכל קרוב. הרגשה של מרכז העיר בלי הרעש.

מ- Hampstead, ה- Northern Line לוקחת אתכם דרומה - אבל התחנה עמוקה (הכי עמוקה בלונדון, 58.5 מטר), ולוקח זמן לרדת ולעלות. יש גם תחנות Overground ורכבות Thameslink שמחברות לכיוונים אחרים. נוח, אבל לא כמו Jubilee Line ישר למרכז.

למי שמגיע מישראל ל- Heathrow - מ- St John's Wood אתם בדרך כלל 40-50 דקות במונית, תלוי בתנועה. מ- Hampstead, תוסיפו עוד 10-15 דקות. לא דרמטי, אבל אחרי טיסה עם שלושה ילדים עייפים - כל דקה נחשבת.

מה מותר לעשות עם הנכס

וכאן אני חייבת להזהיר אתכם.

רוצים להרחיב? בקשת planning permission, שיכולה לקחת חודשים, ולא בטוח שתאושר.

הבריטים המציאו את ה- conservation area - דרך אלגנטית לוודא שאף אחד לא ישנה כלום, לעולם. אם אתם קונים בית ב- Hampstead עם תוכניות גדולות לשיפוץ, תבדקו מה מותר לפני שאתם חותמים. לא אחרי.

ב- St John's Wood, המצב גמיש יותר ברוב הרחובות. יש אזורי שימור גם כאן, אבל פחות מקיפים. הרבה מבניני ה- mansion flat מאפשרים שינויים פנימיים בכפוף ל- Licence to Alter מחברת הניהול - מסמך שצריך לקבל מ- freeholder לפני שמתחילים לעבוד. זה תהליך, אבל הוא קצר ובדרך כלל מאושר. אם אתם קונים ווילה freehold, יש לכם יותר חופש - בתנאי שאתם לא ב- conservation area.

ההבדל הזה לא תיאורטי. ראיתי ישראלים שקנו בית ב- Hampstead, הגישו בקשה להחלפת חלונות, ונתקעו חודשיים בהמתנה לאישור מ- Camden Council. באותו זמן, לקוחות שלי ב- St John's Wood שיפצו דירה שלמה מבפנים תוך ארבעה חודשים בלי שום עיכוב תכנוני. זה לא אומר ש- Hampstead גרועה - זה אומר שצריך לדעת את זה מראש. ומי שרוצה מישהי שתנהל את כל הסיפור הזה - ככה אני עובדת.

למי שמתכנן שיפוץ רציני, זה שיקול מהותי. כדאי לקרוא על אישורי תכנון בלונדון ומה שישראלים לא יודעים לפני שמתחייבים.

ואם אתם קונים ומתכננים לשפץ מרחוק - יש דברים שצריך לדעת על ניהול שיפוץ מישראל.

אז מה מתאים לכם

אין תשובה נכונה אחת. יש התאמה.

המפסטד מתאימה למי שרוצה טבע, שקט, אופי. מי שרוצה בית עם גינה על גבעה ירוקה, שהילדים ירוצו ב- Heath כל בוקר, שתהיה הרגשה של כפר אנגלי. מי שמוכן לשלם פחות על מטר אבל יותר על אווירה. ומי שלא מתכנן לשנות את החזית. המפסטד מתאימה גם למי שמחפש freehold - הסיכוי למצוא בית עם בעלות מלאה כאן גבוה יותר.

סנט ג׳ונס ווד מתאימה למי שרוצה נוחות, נגישות, קהילה. דירה מפוארת עם שירותים, שש דקות ממרכז העיר, ארבעה בתי כנסת ברגל, ה- Regent's Park בחוץ. מי שרוצה את לונדון הקלאסית, המלוטשת, הנוחה. ומי שרוצה לשפץ בלי להילחם עם רשות השימור.

שתיהן יוקרתיות. שתיהן בטוחות - Hampstead עם כ-40 תקריות לכל 1,000 תושבים בשנה ו- St John's Wood עם כ-45. שתיהן עובדות למשפחות ישראליות עם ילדים. ההבדל הוא באופי - ובמה שאתם מחפשים מהדירה הלונדונית שלכם.

ומי שעדיין לא בטוח - תבואו. תלכו ברחובות של שתי השכונות ביום שבת. תראו מי גר שם, איך זה מרגיש, איפה אתם רואים את עצמכם חוזרים אליו כל כמה חודשים. הנכס הוא חשוב. אבל ההרגשה שלכם ברחוב - היא מה שמכריע.

עיצבתי דירות בשתי השכונות ואני יודעת מה אפשר לעשות בכל אחת מהן - הנה קצת רקע.

ואם אתם עדיין בשלב של בחירת שכונה - יש סקירה רחבה של כל השכונות שישראלים קונים בהן בלונדון.